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Ao contrário do que sucedia há uns anos, particularmente antes da última crise financeira, as condições oferecidas pelos bancos no crédito à habitação são hoje mais exigentes. Desta forma, tornou-se mais difícil solicitar um empréstimo para comprar casa. Como tal, e uma vez que arrendar ainda é uma opção para muitos portugueses, é fundamental, tanto para senhorios como para inquilinos, saber o que deve conter um contrato de arrendamento.
Ainda assim, mesmo que as condições sejam mais exigentes por parte das instituições financeiras, a verdade é que alguns portugueses preferem comprar casa. Se é este o teu caso, aproveita para comparar primeiro todas as soluções de crédito hipotecário do mercado:
Em que consiste um contrato de arrendamento?
Trata-se de um documento que estipula os direitos e deveres, tanto do proprietário da casa como do inquilino, visando proteger ambas as partes. Tanto pode ser feito para edifícios com fim de habitação ou comercial.
Para além do senhorio ou do inquilino, se houver fiadores, também estes têm de estar incluídos no contrato.
Redigir um contrato de arrendamento é relativamente simples: reúne os documentos que assinalamos abaixo, segue os passos e consulta ainda a minuta que te indicamos.
Quais os documentos necessários?
Uma vez escolhida a casa, acertados todos os pormenores e antes de celebrar o contrato de arrendamento, o senhorio deve pedir ao inquilino os seguintes documentos:
BI ou Cartão de Cidadão;
Últimos recibos de vencimento ou última declaração de IRS.
Já o inquilino, por sua vez, tem direito a solicitar ao senhorio uma série de documentos relacionados com o imóvel, nomeadamente:
É natural ainda que os senhorios peçam uma caução (que pode consistir no valor de um ou dois meses de renda adiantados) como garantia do cumprimento do contrato e até para se precaverem de eventuais danos ao imóvel.
Antes do contrato de arrendamento, é possível celebrar o chamado Contrato Promessa de Arrendamento, que salvaguarda ambas as partes ao indicar a obrigação de futura celebração do contrato de arrendamento.
Quais os elementos que devem constar do contrato de arrendamento?
Um contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito e tem de incluir, desde logo:
A identificação de ambas as partes, incluindo-se a data de nascimento, a naturalidade e o estado civil;
A localização exata da casa que será arrendada;
O número e a data da licença de habitação;
O montante da renda, bem como o regime de atualização da mesma e o momento em que esta deverá ser paga;
A data da celebração do contrato.
Deve ainda constar: a identificação de quais os locais que se destinam a uso privativo do arrendatário, os que se destinam a uso comum e quaisquer anexos. Também deve ser incluído qual o prazo de duração do contrato, assim como, sempre que existente, o regulamento do condomínio.
Se no contrato de arrendamento não ficar estabelecido um prazo, então, no caso do arrendamento destinado a habitação, assume-se que este será de dois anos (no caso dos edifícios com fim habitacional).
Para além dos elementos mencionados, do contrato de arrendamento podem ainda constar outras cláusulas que sejam acordadas entre as partes e permitidas por lei.
Importa salientar também que todos os elementos que vão viver para a casa arrendada têm de assinar o contrato, seja um casal ou até, por exemplo, um grupo de amigos que vai para a universidade e decide arrendar um apartamento em conjunto.
Minuta de contrato de arrendamento
Através de uma minuta, podes analisar as diferentes cláusulas que são exigidas num contrato deste género. Isto é importante para perceber os termos da relação entre inquilino e senhorio.
Consulta abaixo uma minuta de contrato de arrendamento exemplificativa:
Como registar o contrato de arrendamento no Portal das Finanças?
Cada contrato de arrendamento deve possuir três cópias: uma para o senhorio, outra para o arrendatário e ainda outra para reportar às Finanças. Isto significa que todos os senhorios têm de entregar os respetivos contratos de arrendamento à Autoridade Tributária, e para tal dispõem de um prazo de 30 dias após o documento estar assinado por todas as partes.
É possível fazê-lo ao balcão de uma repartição das Finanças, mas é mais fácil e simples efetuá-lo online. Para tal, basta acederes ao site do Portal das Finanças, carregares em “Cidadãos” e inserires as respetivas credenciais para fazer o login.
Depois, no menu do lado esquerdo, dentro da secção “Arrendamento”, carrega em “Comunicar início de contrato”, preenchendo, de seguida, os seguintes dados solicitados:
Referência: este campo serve para o senhorio atribuir uma referência pessoal à casa (que pode ser, por exemplo, “Casa de Torres Novas”) que depois te permita consultar facilmente tudo o que tiver que ver com esta identificação;
Tipo de contrato: que poderá ser arrendamento, subarrendamento ou promessa arrendamento com entrega do bem locado;
Finalidade (do imóvel): habitacional permanente, habitacional não permanente ou não habitacional;
Data de início e de fim do contrato;
Indicar o imóvel a adicionar (sendo que o Portal das Finanças mostra automaticamente os imóveis de que és proprietário, sendo apenas necessário selecionar o que se pretende);
Indicação dos locadores (senhorios);
Indicação dos locatários (inquilinos);
Informação sobre o valor da renda e respetiva periodicidade do pagamento, bem como eventuais despesas que fiquem a cargo do inquilino (tais como, a título de exemplo, o condomínio);
Indicação do NIF de uma terceira pessoa que esteja autorizada a cumprir as obrigações do contrato (sendo este campo opcional).
Depois de preencheres todos estes dados, deves carregar em “Guardar rascunho” (no canto superior direito), confirmar todos os dados e submeter o contrato.
Após completares este procedimento, o Portal das Finanças apresentará a guia para pagamento do Imposto do Selo do contrato, correspondente a 10% do valor da mensal estipulada. Esta terá de ser liquidada num prazo máximo de 30 dias a contar da data de início do arrendamento.
Rescisão de contrato de arrendamento: prazos a respeitar
É sempre possível rescindir um contrato de arrendamento antes da data prevista para a cessação ou renovação, tanto por parte do senhorio como do inquilino. Para tal, cada uma das partes deve respeitar os prazos de aviso indicados no Código Civil.
Rescisão por parte do inquilino
Para rescindir o contrato de arrendamento, o inquilino tem de avisar o senhorio com a devida antecedência nos prazos indicados no artigo 1098º do Código Civil:
Se o prazo acordado para a duração do contrato for igual ou superior a 6 anos, o inquilino tem de avisar o senhorio de que vai sair com uma antecedência de 120 dias;
Caso o prazo do contrato seja igual ou superior a um ano e inferior a seis meses, a antecedência terá de ser de 90 dias;
Se o prazo de duração for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, o aviso terá de ser com 60 dias de antecedência;
Quando o prazo for inferior a seis meses, a antecedência deverá ser de um terço do prazo de duração inicial do contrato.
Se o inquilino não cumprir os prazos de pré-aviso, terá de pagar as rendas em falta correspondentes.
Rescisão por parte do senhorio
A intenção de não renovação ou de anulação do contrato de arrendamento por parte do senhorio deve ser comunicada ao arrendatário mediante os seguintes prazos estabelecidos no artigo 1097º do Código Civil:
Se a duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos, o senhorio deve avisar o inquilino com 240 dias de antecedência;
Quando o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, o pré-aviso deverá ser de 120 dias;
Caso a duração inicial do contrato ou da sua renovação seja igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, a antecedência deverá ser de 60 dias;
Se o contrato tiver um prazo inferior a seis meses, então o aviso deve ser dado contando-se um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Os senhorios podem rescindir os contratos por falta de pagamento dos inquilinos, com uma tolerância de até três rendas em atraso, altura em que podem ser despejados.
Da mesma forma, esta denúncia por parte do senhorio pode ser justificada para realização de obras (caso em que o inquilino deve ser avisado com uma antecedência de, pelo menos, seis meses relativamente à data de desocupação) e ainda por necessidade da casa em questão para habitação própria para si ou para os seus descendentes em primeiro grau.
Por fim, cabe referir que, para rescindir o contrato de arrendamento, qualquer uma das partes deve fazê-lo por escrito via carta registada. Como exemplo, podes ver abaixo uma minuta de uma carta para a rescisão do contrato de arrendamento:
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