Crédito Habitação 100% Financiamento

Esta garantia funciona como uma espécie de fiador: em caso de incumprimento do pagamento do empréstimo, o Estado cobre essa quantia temporariamente, mas o mutuário terá de a devolver posteriormente. A medida está em vigor desde 28 de setembro de 2024.

De notar que alguns dos contornos destas medidas ainda não são conhecidos, nomeadamente os bancos aderentes e o montante global máximo da garantia, que será distribuído pelos bancos.

No dia 11 de julho entrou em vigor um Decreto-Lei com as condições para atribuição da garantia público para o crédito habitação jovem. No final de setembro de 2024, foi publicada em Diário da República a Portaria n.º 236-A/2024/1, que estabelece as condições para a atribuição da garantia pública para crédito habitação jovem. Este regulamento foi promulgado pelos ministérios das Finanças, da Habitação e da Juventude, e define os critérios de elegibilidade e as regras para o uso da garantia.

A nova medida do Governo prevê a isenção do IMT a jovens até aos 35 anos (que façam IRS em nome próprio) que queiram comprar casa se o valor patrimonial tributário ou o montante declarado na escritura da habitação não ultrapassar os 316 mil euros, correspondendo ao 4º escalão do imposto, independentemente da sua nacionalidade. Caso tenhas mais do que 35 anos mas vais adquirir um imóvel em conjunto com alguém elegível, poderás beneficiar desta medida.

No caso do Imposto de Selo, são aplicadas as mesmas condições que no IMT para beneficiar da isenção (jovens até aos 35 anos e aquisição de imóveis com um valor máximo de 316 mil euros). 

Estas medidas entrarão em vigor no dia 1 de agosto de 2024 e representam valores de poupança consideráveis: 5.578 euros (imóveis de 200 mil euros), 9.478 (250 mil euros), 14.686 (350 mil euros e 450 mil euros). 

Sim, mas não atribuem a todos os clientes. Ao concederem crédito habitação 100 financiamento, as entidades financeiras estão a assumir um risco maior, ou seja, a probabilidade de incumprimento por parte do cliente é superior, uma vez que o valor do empréstimo e, consequentemente, o custo total do crédito serão maiores.

Assim, as entidades bancárias são mais seletivas na escolha dos clientes que pretendem comprar casa sem entrada inicial. Uma razão para os bancos atribuírem este tipo de financiamento, prende-se com o facto do cliente comprar ou não o imóvel no banco. Se a casa for do banco, então podes conseguir comprar este tipo de imóveis da banca com 100% de financiamento. Logo, é possível que o banco no qual pretendes contratar o teu crédito à habitação 100 financiamento tenha esta opção, mas deverás saber junto do mesmo se estás, ou não, elegível para tal.

No entanto, se fores um jovem com menos de 36 anos e o valor do teu imóvel for até 450.000 euros, podes usufruir de uma ajuda de financiamento por parte do Estado até 15% do valor. Podes simular de forma gratuita a tua prestação de crédito no ComparaJá.

Existem clientes e imóveis mais propensos a ter um financiamento sem entrada. Devem considerar-se, pelo menos, quatro fatores.

Taxa de esforço

É necessário demonstrar aos bancos que tem capacidade financeira para suportar os encargos associados a um crédito habitação 100 financiamento. Para comprar casa sem entrada é necessário, antes de mais, que a tua taxa de esforço – percentagem dos rendimentos que são utilizados para despesas com créditos – não seja superior a 50%. Quanto maior for a tua taxa de esforço, mais difícil será pagar as prestações mensais e isso não é bom sinal para o banco.

Imóveis do banco

As instituições financeiras têm habitações em sua posse - muitas vezes devido ao incumprimento do crédito à habitação por parte de outros clientes – e, para conseguirem reaver parte do valor investido nesses imóveis, vendem-nos a preços mais reduzidos e com condições únicas. Daí disponibilizarem, nas suas ofertas de imobiliário, muitas moradias com 100% de financiamento.

Dentro dessas condições incluem-se benefícios no spread e na taxa de juro, isenção do pagamento de comissões iniciais e financiamento sem entrada inicial. Além disso, é ainda possível pedir carência de capital e ter um prazo de pagamento mais alargado.

Os bancos normalmente também tem, em carteira, opções para a compra de terrenos para construção no qual concedem financiamento a 100%.

Histórico de pagamentos de crédito

Outro aspeto relevante para as entidades bancárias é o Mapa de Responsabilidades de Crédito do consumidor. Ou seja, se nunca tiveste problemas com os teus empréstimos anteriores – como, por exemplo, o incumprimento de pagamento das prestações mensais – serás visto como um bom potencial cliente.

Outras características importantes

Uma vez que o crédito habitação 100 financiamento possui um nível de risco mais elevado para as instituições financeiras, estas são mais seletivas na concessão deste tipo de empréstimo sem entrada inicial. Como tal, dão preferência a consumidores mais jovens, uma vez que têm mais longevidade para pagar o financiamento sem entrada, e que tenham boas perspetivas financeiras e profissionais.

As principais vantagens de comprar casa sem entrada inicial passam por não existir necessidade de dar um determinado valor no princípio e, como tal, esse montante poderá ser utilizado para pagar outras despesas inerentes a este processo, como é o caso do IMT (Imposto sobre Transmissões Onerosas de Imóveis).

No caso de obteres um financiamento sem entrada derivado da aquisição de um imóvel da banca, as vantagens vão para além de comprar casa sem entrada: poderás ainda ter uma bonificação no spread, beneficiar do alargamento do prazo de pagamento e, naturalmente, de um preço da habitação mais reduzido.

Por outro lado, como pontos menos positivos contabiliza-se o maior risco de incumprimento, o que muitas vezes leva os bancos a oferecer taxas mais elevadas. Desta forma, também o custo total do financiamento e, consequentemente, as prestações mensais serão superiores. Isto leva a um maior peso nas finanças pessoais do agregado familiar e maior dificuldade de gestão do orçamento.

No entanto, se fores um jovem com menos de 36 anos e o valor do teu imóvel for até 450.000 euros, podes usufruir de uma ajuda de financiamento por parte do Estado até 15% do valor.

A aquisição de imóveis do banco, no entanto, também detém alguns aspetos negativos, nomeadamente a obrigação de se restringir às casas disponibilizadas pelo mesmo, sendo que a oferta também é menor do que a do mercado. Podes sempre procurar alternativas de financiamento de casas para venda que não passem exactamente pelo crédito habitação a 100%.

O loan-to-value é o rácio entre o valor de avaliação do imóvel e o valor da garantia que é dada ao banco. Corresponde, então, à percentagem de financiamento que é efetivamente concedida pelas instituições financeiras. A avaliação dos imóveis é, por norma, feita pelo banco, podendo, ou não, corresponder ao valor de mercado da habitação.

Quem pretende comprar casa sem entrada inicial – ou até se preferir dar algum montante inicialmente – tem de dar a habitação como garantia hipotecária, por norma. Isto significa que, em caso de incumprimento, o cliente corre o risco de perder a habitação para o banco e este, mais tarde, irá vendê-lo ou leiloá-lo para tentar recuperar parte ou a totalidade do investimento feito anteriormente.

A entrada inicial a pagar ao banco encontra-se diretamente relacionada com o loan-to-value, na medida em que este último irá ditar quanto é que o consumidor terá de pagar. Assim, imaginando que o loan-to-value é de 80%, o cliente deverá pagar 20%.

No caso do crédito habitação 100 financiamento, não é necessário dar entrada inicial, pelo que o loan-to-value corresponde a 100%. Aqui, o risco de emprestar dinheiro é mais elevado para o banco e, por isso, é mais difícil obter crédito Habitação sem entrada inicial.

Se, por outro lado, o cliente der um determinado valor de entrada inicial, depois será mais fácil à entidade financeira recuperar o dinheiro financiado, uma vez que esta não teve de financiar o total da habitação.

O valor de avaliação do imóvel é relevante porque irá determinar o montante da entrada inicial a pagar pelo cliente. Se o valor de avaliação for inferior ao valor de mercado da casa, então é necessário que o cliente dê uma entrada inicial. Por outro lado, se estes dois valores forem iguais, então o loan-to-value é de 100% e poderá ser possível obter um financiamento de imóveis sem entrada.

No caso de o imóvel ser avaliado acima do seu valor de mercado, então a probabilidade de obter um crédito habitação 100 financiamento é muito elevada. Imaginando que deseja adquirir apartamentos 100% financiados cujo preço de mercado se encontra nos 80 mil euros e a instituição financeira avalia-a em 100 mil euros, os típicos 80% do financiamento habitacional (a percentagem a que normalmente os bancos financiam) correspondem ao valor total da casa.

No entanto, fica a saber que é difícil uma entidade financeira avaliar uma habitação acima do seu valor de mercado, pois, desta forma, o próprio banco acaba por ficar a perder dinheiro ao fazê-lo.

Normalmente, os bancos oferecem esta solução de ter acesso a casas com 100% de financiamento se adquirir imóveis que pertençam ao portefólio da instituição. Por diversas razões, os bancos foram adquirindo vários imóveis, que vão tendo em carteira. Nesse sentido, e para procurarem rentabilizar esses ativos normalmente cedem condições atrativas a quem os procura adquirir.

Daí que, com frequência, se vejam estes imóveis com 100% de financiamento nas ofertas das diferentes entidades financeiras. Mas atenção: se, a título de exemplo, vires um destes imóveis pertencente, digamos, ao Millennium BCP, então só poderás aceder ao crédito habitação com 100% de financiamento no Millennium BCP. Outro banco, como é óbvio, não o fará.