Vais arrendar casa? Vê o que diz a lei sobre a caução

Vais arrendar casa e o senhorio exigiu-te uma caução? Sabes em que consiste este requisito e qual a sua finalidade? Neste artigo, tiramos-te todas as dúvidas em relação à caução no arrendamento e o que diz a lei. Ainda te damos a conhecer quais os direitos e obrigações por parte dos inquilinos e dos senhorios relativamente a este tipo de garantia.

Para que serve a caução no arrendamento?

Como previsto no artigo 1076º do Código Civil, a caução é uma forma de garantia é exigida quando se realiza um contrato entre partes. Esta tem como objetivo assegurar o cumprimento das exigências contratuais. A caução é devolvida à entidade que a pagou no final do contrato, mediante o cumprimento dessas mesmas exigências.

Em Portugal, a caução é um requisito muito comum nos contratos de arrendamento de casa, solicitada pelo senhorio com quem é assinado o contrato.

Esta representa uma forma de garantia para assegurar a responsabilidade do inquilino perante os bens do senhorio, protegendo-o de eventuais situações de incumprimento. Estes podem traduzir-se em atrasos no pagamento da renda, recusa de abandonar prontamente o imóvel em caso de resolução ou denúncia do contrato, danos devidos a uma utilização imprudente, obras não autorizadas, entre outros.

Como funciona?

O valor da caução é definido por negociação entre ambas as partes e as suas condições são estabelecidas no contrato de arrendamento.

Caso não se verifique nenhum incumprimento por parte do inquilino durante o período em que este viver na habitação, que se traduza em prejuízo para o senhorio, o proprietário é obrigado a devolver o valor na totalidade. É ainda obrigado a emitir recibo de quitação, cujo valor será inscrito no anexo F do IRS como gastos suportados e pagos pelo locador.

No entanto, caso se verifique uma situação de incumprimento por parte do inquilino, o senhorio tem o direito de ficar com parte ou a totalidade do montante da caução. Este valor serve para fazer face a prejuízos causados, tais como danos no imóvel ou em equipamentos, ou despesas de bens e serviços em nome do senhorio que a este não digam respeito.

Se os prejuízos não excederem o valor da caução, o proprietário deverá devolver o remanescente ao inquilino e apresentar os comprovativos das despesas que teve de suportar.

Caso se verifique o contrário e os danos do prejuízo forem superiores ao valor da caução, o senhorio retém esse mesmo montante na totalidade e pode ainda exigir ao inquilino que pague as restantes despesas tidas na reparação dos danos.

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Que garantias podem servir de caução?

Por norma, os prejuízos associados a atrasos no pagamento das prestações são dificilmente cobertos pelo valor da caução, uma vez que podem prolongar-se por vários meses, sendo, ainda, acrescidos de uma indemnização de 50% sobre o valor da renda.

Uma das formas de deixar o senhorio mais seguro mediante um potencial atraso no pagamento de rendas poderia ser o estabelecimento do valor da caução em seis ou sete vezes o valor da renda. No entanto, dificilmente um inquilino aceitaria essa condição.

Existem, assim, outras formas de garantia que podem ser exigidas ao inquilino. Por exemplo o recurso a um fiador, um seguro de renda ou garantias bancárias. Estas garantias visam assegurar ao senhorio o pagamento de um determinado número de rendas, geralmente o correspondente a seis meses, ficando o inquilino em dívida para com a pessoa ou entidade com as quais acordou essa mesma garantia.

Renda antecipada ou caução de arrendamento?

É importante entender a diferença entre renda antecipada e caução. A renda antecipada é paga ao senhorio a título do arrendamento e, por lei, não pode ultrapassar os três meses.

Por exemplo, imagina que inicias o teu contrato no dia 1 de maio...

O senhorio tem o direito a pedir que o locatário pague, no momento da celebração do contrato de arrendamento, as rendas referentes aos meses de maio, junho, julho e agosto.

Desta forma, pagarás o montante equivalente a quatro meses: o mês de maio – que não é contabilizado como antecipado, uma vez que é o mês em que se inicia o contrato – e os três meses seguintes de antecipação.

Por norma, este valor não é reembolsado, uma vez que funciona apenas como pagamento adiantado de forma a dar alguma segurança ao senhorio mediante potenciais atrasos de pagamento por parte do inquilino.

No entanto, é-te concedido o direito de permanecer na habitação durante o tempo correspondente aos meses pagos antecipadamente.

Imagina que o teu contrato seria de um ano, ou seja, a terminar a 1 de maio...

Uma vez que já tinhas pago três meses em antecipação, e caso todas as prestações se encontrassem em dia, nos meses de fevereiro, março e abril estarias dispensado de pagar renda.

No caso da caução, não existe montante máximo estipulado por lei. O senhorio pode pedir o que considerar justo, desde que o inquilino aceite pagar. No fundo, a definição do montante da caução é fruto da negociação entre ambas as partes.

O montante pago deve ficar inscrito no contrato de arrendamento, que deve, igualmente, definir as condições para o teu reembolso quando terminar o contrato.

Direitos e obrigações dos senhorios

Num contrato de arrendamento, tanto o inquilino como o senhorio têm direitos e comprometem-se a cumprir certos deveres para que tudo corra da melhor forma e sejam evitados prejuízos para ambas as partes.

Cabe ao senhorio passar recibos mensais, não só das rendas mas incluindo cauções e adiantamentos. Fica a seu cargo também realizar obras de conservação e suportar custos de condomínio. Tem ainda o dever de realojar o inquilino face a obras realizadas durante o período de vigência do contrato, bem como comunicar atempadamente, através de carta com aviso de receção, quaisquer aumentos de renda.

Já o senhorio tem o direito de receber o pagamento da renda atempadamente, bem como de exigir o pagamento de caução. Tem ainda o direito de receber o imóvel no estado em que o entregou, sendo que pode exigir ao inquilino que proceda às reparações dos danos que causou ou, caso as reparações sejam suportadas pelo senhorio, este tem o direito de ser ressarcido do valor que gastou, que por norma se traduz na retenção da caução.

O proprietário tem o direito de examinar o imóvel quando entender que existem motivos para tal. Caso o contrato seja de duração indeterminada, o senhorio pode rescindir, a qualquer altura, se necessitar do imóvel para habitação própria.

Direitos e obrigações dos inquilinos

Ao inquilino cabe o dever de pagar a renda atempadamente e não utilizar o imóvel para outros fins que não os estipulados no contrato de arrendamento. O inquilino deve ainda facilitar qualquer visita que o senhorio decida efetuar à habitação. Cabe ao inquilino alertar o senhorio caso o imóvel possa estar, de alguma forma, em perigo, e restituir o imóvel ao senhorio assim que o contrato termine.

Relativamente aos direitos do inquilino, o senhorio tem que assegurar que o mesmo é realojado temporariamente, nas mesmas condições, caso sejam realizadas obras na habitação que assim o exijam. No entanto, cabe ao inquilino efetuar reparações urgentes que possam surgir.

Caso o senhorio pretenda vender a habitação, o inquilino tem o direito de preferência sobre o imóvel, se assim o desejar. Pode ainda denunciar o contrato antes do termo do mesmo, desde que respeite o aviso legal de 60 a 120 dias (este prazo varia consoante o tipo de contrato).

Um contrato entre duas partes pressupõe que ambas cumprirão os seus direitos e deveres, para que não existam prejuízos para ninguém e para garantir uma relação saudável entre inquilino e senhorio durante a sua vigência.

Desta forma, o inquilino poderá assegurar a sua caução de volta e o senhorio receberá o imóvel no estado em que o entregou.

Para um inquilino, também pode ser interessante, neste caso, a contratação de um seguro de recheio com a cobertura específica de "Danos em Bens do Senhorio".

Minuta para a devolução da caução de arrendamento

No caso da devolução da caução, caso o imóvel não apresente danos, terás de manifestar essa intenção ao proprietário através de uma carta. Deverás enviar esta comunicação antes de sair de casa do senhorio.

Para que possas ver o que tens de incluir nessa carta, disponibilizamos uma minuta, como exemplo, em formato de documento Word. Podes descarregá-la no botão abaixo.