Transferência de Crédito Habitação

Para realizar a transferência de crédito habitação é imprescindível, antes de mais, fazer uma análise das condições que estão a ser oferecidas e compará-las com as do empréstimo atual para verificar se a mudança poderá efetivamente, ou não, ser vantajosa. Antes de se proceder a uma transferência de crédito habitação devem ter-se em conta essencialmente quatro questões.

Situação financeira

A transferência reside na realização de um novo contrato de financiamento e no cancelamento do anterior, pelo que é importante atender à atual condição financeira. Quem não tiver uma situação financeira estável poderá não ver o novo empréstimo aprovado.

Neste âmbito, há que atender à taxa de esforço, que não deverá ser maior do que 33%, significando esta percentagem que as despesas com créditos não deverão ser superiores a um terço dos rendimentos do agregado familiar.

Taxas de juro

Para perceber se compensa mudar de banco para transferir o crédito habitação, há que olhar para a taxa atualmente contratada e para as que se encontram em vigor no mercado, atentando no spread, na Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) e na EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). A Euribor é o indexante utilizado em Portugal para a taxa de juro variável e as suas oscilações produzem impactos na prestação mensal a pagar.

Atualmente, uma vez que a Euribor se encontra em valores negativos e os bancos concorrem entre si para oferecer spreads cada vez mais reduzidos com vista a captarem clientes, o mais provável é ser vantajoso transferir, especialmente para quem contratou o seu empréstimo para comprar casa há uns anos. Quanto menor for a Euribor, menos se pagará mensalmente pelo crédito.

Por sua vez, a TAEG reflete o custo anual de um empréstimo, englobando todos os encargos respeitantes ao mesmo: prémios dos seguros exigidos (de vida e do imóvel) e comissões bancárias (de abertura do processo, de avaliação do imóvel, de processamento mensal e outras).

Se a taxa oferecida na transferência do crédito habitação for inferior à atual, poupam-se milhares de euros no custo total do empréstimo (Montante Total Imputado ao Consumidor).

Spread

O spread é um elemento da taxa de juro que é definido individualmente por cada banco num empréstimo habitação. No fundo, trata-se da margem de lucro da instituição financeira. Muitas instituições financeiras têm vindo a reduzir o spread aplicado ao crédito habitação, pelo que fará sentido proceder à transferência do empréstimo da casa se o novo banco oferecer uma taxa mais baixa.

Produtos e serviços associados

São muitos os bancos que oferecem uma bonificação no spread aos clientes que contratam outros produtos ou serviços da instituição, tais como seguros, cartões de crédito ou contas-poupança, por exemplo.

Como tal, deve perceber-se se os custos com a aquisição de tais produtos ou serviços são mais reduzidos do que os que se tem atualmente. Além disso, deve ainda comparar-se o valor do empréstimo com a bonificação e sem esta.

Há que fazer as contas, olhar para a TAEG, que engloba todos estes custos, para se decidir se é viável e benéfico realizar a transferência de crédito habitação.

Transferir o crédito habitação é um processo menos burocrático e moroso do que a contratação inicial de um empréstimo para comprar um imóvel. No entanto, é necessário considerar alguns custos para se perceber se é, ou não, vantajoso.

Primeiramente existe uma comissão de reembolso antecipado a considerar. Caso o contrato atual tenha uma taxa de juro variável, esta comissão não poderá ser superior a 0,5% do capital a reembolsar. Por outro lado, se o empréstimo tiver taxa de juro fixa, esta comissão não deverá ser superior a 2% do capital reembolsado. Isto significa que, no caso de um financiamento a taxa variável com um capital em dívida de 100 mil euros, o custo da comissão de reembolso antecipado ascenderá a 500 euros.

Existem ainda outras despesas e comissões a considerar, tais como: comissão de abertura ou de estudo; comissão de gestão; comissão de avaliação; custos com registos e escrituras; custos de solicitadoria e emolumentos notariais.

De forma a captar novos clientes, existem várias instituições financeiras que suportam estes custos, parcialmente ou na totalidade, para os consumidores que desejam transferir o seu crédito habitação.

Assim, para além das ofertas cada vez mais competitivas na sequência da queda dos spreads nos últimos meses, os consumidores poderão beneficiar destas campanhas que reduzem ou eliminam completamente os encargos com a mudança do crédito de banco, tornando ainda mais apelativa a transferência, visto as poupanças potenciais serem ainda mais avultadas.

Sendo uma análise que deverá ser feita caso a caso, de uma forma genérica, é possível concluir que quem tem um spread superior aos valores atualmente praticados - entre 1 e 1,4% - deverá ponderar optar pela mudança do seu financiamento para outro banco. Mesmo para aquelas famílias em que eventualmente a redução da taxa de juro seja de apenas 0,1 p.p. ou de 0,2 p.p., atendendo a que há vários bancos a suportar os custos de transferência, tal poderá resultar em avultadas poupanças.

Na transferência de um crédito habitação, podes diminuir a tua prestação mensal, diminuir o spread, alterar o prazo de pagamento e até diminuir o custo total do crédito. Basta escolheres a melhor opção, consoante as tuas necessidades.

Para tal, importa saber os preços praticados pelos bancos e se os custos de transferência estão cobertos. Consulta este artigo para saber mais.

Desde 2018 que se tem vindo a assistir a uma "guerra de spreads" entre os diversos bancos em Portugal, os quais têm baixado a sua margem de lucro com esta taxa para competirem entre si na angariação de clientes. Se este ano estás à procura de conseguir melhores condições para o empréstimo que já tem, fica a saber quais os valores dos spreads em 2024 neste artigo.