Simulador Crédito Habitação: qual será a tua mensalidade?

Numa simulação de empréstimo habitação é sobretudo fundamental atentar na TAEG, que é a taxa que engloba todos os custos do crédito (juros, impostos e comissões), e no MTIC, que é o custo total do crédito no final do prazo.

De maneira a garantir que a comparação que fazes entre diferentes tipos de crédito é fiável, deve efetuar a tua simulação de crédito habitação sempre com o mesmo prazo e com a mesma finalidade de financiamento.

Da mesma forma, as condições de acesso à bonificação do spread também devem ser comparadas.

Por exemplo: para bonificar a taxa de juro, os bancos podem exigir desde a domiciliação do ordenado até uma utilização mínima mensal do cartão de crédito, bem como a subscrição de produtos de poupança ou de seguros de vida e multirriscos da própria instituição.

No momento de simular o empréstimo habitação, os consumidores devem ainda ter em atenção que as características dos seguros podem ter um impacto muito grande na prestação do crédito (quanto mais completas forem, mais dispendioso será o seguro).

No caso particular do seguro de vida, por exemplo, é fundamental atentar na diferença entre a cobertura de Invalidez Absoluta e Definitiva (IAD) e entre Invalidez Total e Permanente (ITP).

O spread é um elemento da taxa de juro que é definido individualmente por cada banco num empréstimo habitação. No fundo, trata-se da margem de lucro da instituição financeira.

No que toca a comprar casa com recurso a financiamento este é um conceito que aparecerá sempre associado ao crédito.

O spread que o banco atribui a um determinado cliente tem muito que ver com o seu risco (aferido através do historial de crédito, dos seus rendimentos, do montante de empréstimo que está a ser solicitado e das garantias apresentadas pelo consumidor, etc.) e, muitas vezes, com os produtos que podem ser contratados para baixar o spread.

Enquanto um simulador de spread realiza apenas o cálculo dos juros, um simulador de crédito habitação calcula todos os custos associados ao financiamento para a compra de casa, incluindo assim, para além dos juros, os encargos com comissões, seguros e impostos.

Neste sentido, atendendo às diferenças entre estes dois tipos de simuladores associados ao crédito imobiliário, para terem uma perspetiva clara da prestação mensal e do custo total do financiamento, os consumidores devem sempre procurar um simulador de empréstimo habitação e não um simulador de spread.

A taxa fixa mantém-se constante ao longo do empréstimo, nunca se alterando, sendo acordada com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento.

Já a taxa variável oscila de acordo com um indexante, o que significa que irá sofrer alterações ao longo do período de vida do empréstimo, o que, consequentemente, vai fazer com que a prestação mensal também se modifique.

Isto significa que, caso optes por este tipo de taxa no crédito habitação, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicável também será mais elevada, enquanto que, se baixar, a taxa também descerá.

Em Portugal, o indexante que normalmente se utiliza nos empréstimos habitação é a Euribor, que pode ser a 3, 6 ou 12 meses, que se trata precisamente do período findo o qual a prestação é revista (ao fim de 3, 6 ou 12 meses).

A Euribor ou, Euro Interbank Offered Rate, é um juro que os bancos pagam a outras instituições para financiar a sua atividade. Tal como acontece com os consumidores e com as empresas, também os bancos pedem dinheiro emprestado a outros bancos e pagam juros por isso. A Euribor é calculada pela média das taxas de juros praticadas pelos 52 maiores bancos da zona euro, num determinado prazo.

A Taxa Euribor não é fixa. Encontra-se sujeita a oscilações diárias em função da média das taxas de juros dos bancos mais ativos na zona euro. Assim, pode subir ou descer. De cada vez que a Euribor sobe, os empréstimos ficam mais caros e mensalidade da casa sobe. Se baixarem, a taxa de juro também desce. Este reflexo não é direto; pode levar semanas ou meses, ou não acontecer de todo.

Apesar de a Euribor sofrer flutuações diárias em função da atividade dos bancos, o cliente pode decidir o momento em que a taxa é recalculada. Os prazos mais comuns são 3, 6 e 12 meses, sendo que a escolha influencia o valor mensal da prestação; ou seja, o prazo define o ritmo a que a Euribor é atualizada.

Assim, ter um crédito habitação indexado à Euribor a 3 meses significa que o teu banco só pode rever o valor dessa taxa de 3 em 3 meses. Com a Euribor a 6 meses, a revisão será semestral e, com a Euribor a 12 meses, a atualização acontecerá apenas uma vez por ano.

Os bancos não são obrigados a disponibilizar qualquer tipo de simulador de crédito habitação online, existindo mesmo várias instituições bancárias em Portugal que não têm este tipo de simulador de financiamento no seu site.

Como alternativa, os consumidores poderão utilizar o ComparaJá.pt, a única plataforma em Portugal que permite calcular a prestação do empréstimo nos vários bancos.

Existem essencialmente 14 bancos que disponibilizam crédito para comprar casa em Portugal:

• ABANCA;

• ActivoBank;

• Banco Best;

• EuroBic ABANCA;

• Banco CTT;

• Bankinter;

• BPI;

• Caixa Geral de Depósitos;

• Crédito Agrícola;

• Millennium bcp;

• Montepio;

• Novo Banco;

• Santander;

• UCI - União de Créditos Imobiliários.

Todas estas entidades se encontram autorizadas pelo Banco de Portugal a conceder crédito à habitação.

Para se obter uma aprovação rápida nos empréstimos bancários para habitação é fundamental que o consumidor apresente o máximo de garantias à instituição de crédito, de forma a reduzir a perceção de risco.

Para além do nível de rendimentos, um bom histórico de pagamentos de empréstimos anteriores é uma condição essencial. Quanto mais cumpridor o consumidor for ao longo da sua vida, maior é a probabilidade de ver o seu pedido aprovado.

Além disso, convém que não deixes o saldo da tua conta à ordem atingir valores negativos (especialmente se isto acontecer regularmente), pois tal poderá levar a uma reprovação do pedido de empréstimo imobiliário.

Outro fator que os bancos privilegiam é a estabilidade profissional, o que significa que valorizam mais um contrato de trabalho sem termo numa empresa financeiramente sólida e a antiguidade nessa mesma empresa.

Esta estabilidade nos rendimentos tem muita influência na perceção do banco, pois é imprescindível que os titulares do empréstimo consigam cumprir as prestações mensais do empréstimo habitação, especialmente se houver uma subida das taxas de juro. O ideal é que o encargo com a mensalidade não ultrapasse os 40% do rendimento do agregado familiar.

Quanto mais elevada for a entrada inicial que puderes disponibilizar para a compra de casa, menor será a percentagem de financiamento do valor do imóvel que necessitarás de solicitar (é o chamado rácio Loan-To-Value), o que aumentará as possibilidades de aprovação e de obtenção de um spread mais baixo. Recentemente, o Banco de Portugal limitou o teto máximo deste rácio para 90%. Imaginando que pretende adquirir uma casa no valor de 200 mil euros, o banco só pode financiar até 180 mil euros, tendo o devedor de dar uma entrada inicial de 20 mil euros. Há casos em que o banco pode emprestar até 100%, mas tal somente se verifica quando o imóvel pertence à própria instituição.

Se possível, inclui um segundo titular no empréstimo, uma vez que tal permite diluir o risco. Supondo, por exemplo, que um dos titulares fica sem emprego, assim haverá sempre um rendimento fixo que permita fazer face aos pagamentos mensais, evitando situações de incumprimento.

Por último, importa salientar que a idade também é tida em consideração por parte dos bancos para a concessão de empréstimos imobiliários. Um consumidor muito jovem, dado ter potencialmente menor disponibilidade financeira e mais instabilidade profissional e salarial, poderá enfrentar mais dificuldades em obter financiamento para a compra de casa.