Lei do condomínio atualizada 2022: 6 novidades a conhecer

1. Novas obrigações em caso de venda

A lei atualizada do condomínio para 2022 prevê que quem pretenda vender a sua casa deve pedir ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita. Nesse documento, deve constar o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente à sua fração, incluindo os montantes e os prazos de pagamento.

Na declaração, devem ainda estar patentes eventuais dívidas do condomínio. Se for o caso, devem ser referidas a natureza, montantes, datas de constituição e vencimento. Este documento tem de ser emitido pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração.

Para além disso, as vendas devem ser comunicadas ao administrador do condomínio por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome e o número de identificação fiscal do novo proprietário. Caso não o faça, terá de suportar as despesas com a identificação do novo proprietário, e eventuais juros de mora.

2. Dívidas do condomínio a partir da data em que deveriam ter sido liquidadas

Até agora, comprar uma fração num condomínio significava também comprar as dívidas associadas. A nova lei procura corrigir esta questão, responsável por muitos processos nos tribunais portugueses ao longo dos anos. A lei de condomínio atualizada 2022 diz que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio passa a ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Quer isto dizer que as dívidas que vençam na data posterior à escritura de compra e venda são da responsabilidade do novo proprietário. As dívidas vencidas até essa data são da responsabilidade do dono anterior. A informação das dívidas do condomínio e os seus prazos deve constar na declaração acima referida, que o administrador produz no momento da venda.

A única exceção acontece se quem comprar prescindir dessa declaração do administrador. Nesses casos, o adquirente da fração será responsável por qualquer dívida vencida antes da aquisição. Conclusão: se estiver prestes a celebrar um Contrato-Promessa Compra e Venda num condomínio, não abdique da declaração do administrador para estar seguro de que não está a assumir dívidas inesperadas.

3. As despesas com áreas comuns passam a ser da responsabilidade de quem as aprova

Outro dos temas mais controversos da lei antiga era a responsabilização dos proprietários por despesas com áreas comuns anteriores ao momento da compra, e que não tinham sujeitas à sua votação.

Agora, as despesas de conservação e fruição das partes comuns do edifício passam a ser apenas da responsabilidade dos proprietários que as aprovaram e são pagas por estes em proporção do valor das suas frações.

Ou seja, se o condómino não era proprietário da fração à data da deliberação, não paga as despesas. A responsabilidade pelas despesas passa a ser determinada pela data em que foi deliberada.

4. Há mudanças nas despesas com varandas e pátios de uso exclusivo

As áreas comuns, mas de uso privado de um condómino como varandas e pátios, eram até agora incluídas nas despesas gerais do condomínio. Com a lei de condomínio atualizada a 2022, estas áreas passam a ser da responsabilidade exclusiva do seu proprietário. Por isso, se tem um destes espaços que só é utilizado por si, vai passar a pagar mais.

Mas há exceções. Quando o estado de conservação destas áreas afeta o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino com o uso exclusivo apenas suporta o valor proporcional à sua fração.

5. Passam a ser permitidas reuniões de condomínio digitais

A partir de agora, as assembleias de condomínio passam a poder ser realizadas por videoconferência. Se algum dos condóminos não tiver condições para participar na assembleia digital, cabe à administração assegurar os meios alternativos necessários.

A assinatura da ata também passa a poder ser feita por assinatura eletrónica ou manuscrita. Já a convocatória para a assembleia, passa a poder ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia realizada anteriormente.

6. Novas responsabilidades para os administradores do condomínio

Com a lei do condomínio atualizada para 2022, o administrador do condomínio passa a ter responsabilidades acrescidas.

Para além de ter de emitir a já referida declaração em caso de venda, o administrador deve ainda garantir a existência do fundo comum de reserva e exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas. Para além disso, deve implementar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis, a não ser que seja definido outro prazo.

Sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, é sua responsabilidade informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico. Por fim, quando forem necessárias obras, o administrador deve apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências.

O administrador de condomínio que não cumprir estas funções pode ter de responder criminalmente.