Quais são as taxas de juro no crédito habitação?

Quando solicitas um crédito à habitação, para além de teres de pagar o capital ao banco, são-te cobrados custos adicionais, traduzidos em taxas de juro. Conheces todas as taxas a que estás sujeito no pagamento das tuas prestações?

Conceitos básicos a reter

Iniciamos este artigo com os conceitos básicos a ter em consideração quando se fala de taxas de juro no crédito habitação.

Agora que já tens uma visão geral de todos os conceitos que deves ter em mente, passamos à explicação detalhada de todas as taxas de juro no crédito habitação, bem como das modalidades de pagamento pelas quais podes optar.

Conhece as taxas de juro no crédito habitação

Spread

O spread é um componente da taxa de juro livremente definido pela instituição bancária para cada crédito que concede. De uma forma geral, esta taxa é incluída nos juros que o banco cobra ao cliente e representa o lucro que o mesmo vai receber pelo empréstimo concedido.

Ao emprestar dinheiro, o banco está a assumir um risco e, quanto mais elevado for esse risco, mais elevado poderá ser o spread praticado.

O risco varia de cliente para cliente, sendo que alguns dos fatores que o determinam são o historial de crédito, a relação entre o montante a financiar e o valor das garantias dadas ao banco, o rendimento líquido mensal, a situação profissional, o tipo de contrato de trabalho, outras poupanças ou ativos que o requerente possa ter, entre outros aspetos que podem depender de cada instituição.

A par destes fatores, o valor do spread pode ainda variar consoante a contratação de outros produtos ou serviços do banco por parte do cliente, tais como, por exemplo, a aquisição de um cartão de crédito, a constituição de um Plano Poupança Reforma (PPR) ou a contratação de seguros.

Uma vez que o spread vai influenciar o custo do empréstimo, é importante que compares todas as ofertas existentes no mercado de forma a usufruir da mais competitiva.

EURIBOR

A EURIBOR (European Interbank Offered Rate) é a taxa de referência do Mercado Monetário Interbancário (MMI), resultando da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus.

As taxas de juro no crédito habitação são, por norma, indexadas à EURIBOR. Assim, quanto maior for o valor do indexante (neste caso, da EURIBOR), mais elevada será a prestação, uma vez que os juros a pagar serão superiores.

A EURIBOR é variável ao longo do contrato de crédito e consoante o prazo escolhido (entre uma semana e 12 meses). Em Portugal, os indexantes mais utilizados são a EURIBOR a 6 ou 12 meses.

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Taxa Anual Nominal (TAN)

A Taxa Anual Nominal (TAN) é a taxa que se utiliza para todo o tipo de operações (créditos ou aplicações financeiras) que envolvam pagamento de juros.

No caso de taxas de juro no crédito habitação e, nomeadamente, em regime de taxa variável, a TAN é a soma do spread e da EURIBOR.

Taxa Anual Efetiva Global (TAEG)

A Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) é uma das mais significativas quando se fala em taxas de juro no crédito habitação. Esta representa o custo do crédito, pois contém todos os encargos associados ao empréstimo, sendo estes:

• Juros, comissões e impostos;

• Seguros exigidos para a contratação do empréstimo;

• Custos relativos à manutenção da conta que é necessário abrir para o crédito à habitação;

• Emolumentos cobrados no registo da hipoteca;

• Custos que possam existir associados a operações de pagamento;

• Eventuais bonificações no spread.

  

A TAEG varia consoante o montante de financiamento e as instituições bancárias são obrigadas a divulgar esta taxa de acordo com a legislação em vigor.

Caso ofereça algum tipo de taxa promocional na contratação do crédito, é um dever do banco comunicar ao consumidor e esclarecê-lo relativamente ao valor da TAEG com e sem o respetivo desconto.

Para além disso, ao comparar as propostas das diferentes instituições, também deverás ter em conta outros benefícios inerentes aos produtos que permitem a bonificação na taxa de juro, como por exemplo, uma conta remunerada ou um cartão de crédito com uma boa percentagem de cashback.

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Modalidades de taxas de juro

Existem três modalidades de taxa de juro no crédito habitação pelas quais podes optar para pagar o teu empréstimo: taxa de juro variável, fixa ou mista.

1 - Taxa de juro fixa

Se optares pela modalidade de taxa de juro fixa, ficarás a pagar a mesma prestação durante todo o período do contrato de crédito. Desta forma, não estarás exposto ao risco de variação da mesma.

Esta taxa de juro é estabelecida pela instituição de crédito, em cada contrato, tendo em consideração o risco de crédito do cliente, o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value), o seu custo de financiamento e o período de fixação da mesma.

2 - Taxa de juro variável

Caso escolha a modalidade de taxa de juro variável, a tua prestação irá oscilar durante o período do crédito. Esta taxa de juro é resultante da soma de dois fatores: a EURIBOR (indexante) e o spread.

A EURIBOR é variável ao longo do tempo do contrato e consoante o prazo escolhido. Por exemplo, se o consumidor escolher a EURIBOR a 12 meses, ao fim deste período, a sua prestação mensal é revista, podendo diminuir ou aumentar consoante as taxas praticadas nesse momento.

3 - Taxa de juro mista

Existe ainda a opção de taxa de juro mista. Com esta modalidade o cliente pode optar por contratar o seu crédito à habitação com uma taxa fixa nos primeiros 10 anos, por exemplo, passando para uma taxa variável indexada no restante período.

Após olhar para todos os fatores acima mencionados, é importante que tenhas em consideração final o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor) quando escolheres a instituição bancária para o teu crédito à habitação. É este que define quanto pagarás, no final, pela totalidade do empréstimo solicitado.

A informação sobre este montante e todas as restantes informações é disponibilizada na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que o banco ou a instituição financeira são obrigados a fornecer aquando da cedência do empréstimo, antes de o cliente aceitar a proposta.

As taxas de juro para financiamento são o preço do crédito?

Grosso modo, sim. A taxa de juro é o preço a pagar pelo empréstimo. E como todos os preços, a oscilação das taxas de juro para financiamento tem influência nas decisões a tomar pelos consumidores. Aqui podemos fazer uma comparação, a título de exemplo, com o preço da manteiga. Se o preço deste bem diminuir, haverá mais quantidade a ser comprada.

Algo semelhante se passa com o crédito. Quando as taxas de juro para financiamento descem, as empresas e famílias terão maior propensão a pedir emprestado. E têm todos os incentivos para o fazer. Afinal de contas, há-que aproveitar enquanto o crédito está mais barato.

Contudo, a redução do preço do crédito tem – para a economia em geral – um efeito mais imediato: o aumento do acesso ao crédito leva a que a economia saia estimulada. Com maior acesso ao crédito, as pessoas terão mais propensão a investir e a consumir, logo a produção aumentará.

O que podes fazer para influenciar a tua taxa de juro?

Há muito que podes fazer para conseguir taxas de juro mais reduzidas. Algumas instituições financeiras permitem que, ao apresentar garantias como colaterais (ações, obrigações ou outros), se reduza a TAN paga pelo cliente. Deste modo, se por alguma razão não conseguires pagar o empréstimo, o banco fica-te com o bem dado como garantia. Assim, e como o risco de perdas para o banco é menor, a tua taxa de juro também se torna menor.

Também podes beneficiar de taxas de juro mais atrativas, se contratares produtos junto a bancos em que já seja cliente. Muitas vezes, as instituições financeiras oferecem condições promocionais a quem já tiver conta no banco.

Finalmente, é muito importante ter em atenção o teu historial de crédito. Os bancos tem maior propensão a ceder boas condições a quem tem um passado de “bom pagador”. Portanto, quanto melhor o teu “percurso” financeiro mais provável é ter acesso a condições de crédito mais favoráveis. Além disto, também podem contar a idade (ser demasiado novo não ajuda), a estabilidade financeira (os bancos querem assegurar-se que tens e vais ter rendimentos para pagar o empréstimo) e o facto de teres ou não habitação própria.