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Verificado por especialista:Perceber quanto vais pagar de IRS quando vendes a tua casa pode ser mais simples do que pensas. Este guia explica como funciona o nosso simulador de mais-valias imobiliárias, como são calculados os impostos e quais as isenções que podes aproveitar.
Como usar este simulador de mais-valias?
Usar o Simulador de Mais-Valias Imobiliárias do ComparaJá é a forma mais rápida de saber, em segundos, quanto vais pagar de IRS pela venda da tua casa. Preenche os campos seguindo estes quatro grupos de informação:
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Dados de Aquisição (quando compraste). Indica o ano de compra (se compraste antes de 1989, a venda está isenta de impostos), o valor de compra em escritura (ou o VPT à data da herança ou doação), as despesas de aquisição como IMT, Imposto do Selo, notário, escritura e registos, e o valor total de obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos com faturas em teu nome.
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Dados de Venda (quando vendeste). Insere o valor de venda e os encargos com a venda, como a comissão da agência imobiliária e o certificado energético.
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Outros Rendimentos (para calcular o IRS). As mais-valias são englobadas no teu IRS. Insere o valor bruto anual que ganhas, incluindo salário, pensões e rendas, para que o simulador calcule a taxa de imposto exata com base no teu escalão.
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Isenções Aplicáveis. Assinala as situações que se aplicam ao teu caso: se a casa era a tua Habitação Própria e Permanente (HPP), se vais reinvestir o produto da venda numa nova habitação no prazo de 36 meses, ou se tens mais de 65 anos ou és reformado e pretendes investir o valor num PPR, seguro de vida ou fundo de pensões.
No final, clica em "Calcular Mais-Valias". O simulador atualiza automaticamente o valor com o coeficiente de inflação, aplica a regra de que apenas 50% do lucro é tributado e apresenta a estimativa do imposto a pagar.
O que são mais-valias imobiliárias?
As mais-valias imobiliárias são o ganho obtido com a venda de um imóvel, isto é, a diferença entre o valor de venda e o valor pelo qual o imóvel foi adquirido. Em Portugal, este ganho está sujeito a tributação em sede de IRS e é regulado pelo Código do IRS (CIRS), nomeadamente no artigo 10.º.
Podes usar o nosso simulador de mais-valias imobiliárias para calculares rapidamente o imposto estimado com base na tua situação.
Como se calcula a mais-valia de um imóvel?
A fórmula base de cálculo é a seguinte:
O coeficiente de desvalorização monetária atualiza o valor de aquisição em função da inflação acumulada desde a data de compra. Aplica-se apenas a imóveis adquiridos há mais de 24 meses. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável.
Quem tem de declarar mais-valias em Portugal?
Qualquer residente fiscal em Portugal que venda um imóvel e obtenha uma mais-valia tem obrigação de a declarar no IRS, no Anexo G da declaração de IRS. Mesmo que beneficie de isenção (como no caso de reinvestimento), a venda deve sempre ser declarada.
Os não residentes fiscais em Portugal que vendam imóveis situados em território nacional também estão sujeitos a tributação, embora as regras aplicáveis possam diferir.
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Qual é a taxa de IRS sobre mais-valias imobiliárias?
Para residentes fiscais em Portugal, as mais-valias imobiliárias são englobadas no rendimento global e apenas 50% do valor da mais-valia é tributado, à taxa marginal do escalão de rendimento do contribuinte. Existe também a opção de tributação autónoma à taxa de 28% sobre a totalidade da mais-valia, sem englobamento. O contribuinte pode escolher a solução mais vantajosa.
| Situação | Base tributável | Taxa aplicável |
|---|---|---|
| Residente fiscal (com englobamento) | 50% da mais-valia | Taxa marginal do escalão de IRS |
| Residente fiscal (tributação autónoma) | 100% da mais-valia | 28% fixo |
| Não residente fiscal | 100% da mais-valia | 28% fixo |
Existe isenção de mais-valias na venda da habitação própria e permanente?
Sim. Uma das isenções mais importantes em Portugal aplica-se à venda da habitação própria e permanente (HPP) quando o valor obtido é reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado ao mesmo fim. Para beneficiar desta isenção de mais-valias, é necessário cumprir os seguintes requisitos:
- O imóvel vendido ter sido a tua habitação própria e permanente.
- Reinvestir o produto da venda (ou parte dele) num novo imóvel para o mesmo fim.
- O reinvestimento deve ser feito no prazo de 36 meses após a venda (ou nos 24 meses anteriores à venda).
- Não teres beneficiado desta isenção nos 3 anos anteriores.
O que acontece se reinvestires apenas uma parte do valor?
Se reinvestires apenas parte do produto da venda, a isenção é parcial e proporcional. A parte correspondente ao valor reinvestido fica isenta e sobre o restante aplica-se tributação normal.
Posso reinvestir em obras ou construção?
Sim. Desde 2024, o reinvestimento pode ser feito não só na compra de outro imóvel, mas também em obras de construção ou reabilitação de imóvel destinado a habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais previstos.
Quando ficam as mais-valias totalmente isentas de IRS?
Para além da isenção por reinvestimento em HPP, existem outras situações de isenção total ou parcial:
- Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989: isentos de tributação de mais-valias ao abrigo do regime transitório.
- Venda a fundos de investimento imobiliário em regime de arrendamento acessível: isenção total.
- Programas de habitação pública: vendas ao Estado ou autarquias no âmbito de programas específicos.
- Reinvestimento em PPR: para contribuintes com mais de 65 anos ou reformados, o produto da venda pode ser reinvestido num Plano Poupança Reforma com isenção de mais-valias.
O que são encargos com a valorização e como se comprovam?
São despesas realizadas nos últimos 12 anos que aumentaram o valor do imóvel, nomeadamente obras de construção, ampliação, remodelação ou beneficiação. Para serem aceites pela Autoridade Tributária, é obrigatório que estejam documentadas com fatura em nome do proprietário com NIF.
As despesas com a mediação imobiliária são dedutíveis?
Sim. As comissões pagas a agências imobiliárias pela venda do imóvel são dedutíveis como encargo com a alienação, desde que comprovadas com fatura. O mesmo se aplica a:
- Imposto do Selo pago na aquisição.
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
- Custos com escritura e registos.
- Honorários de advogado ou solicitador ligados à transação.
O que é o coeficiente de desvalorização monetária?
É um fator de correção monetária publicado anualmente por Portaria do Governo, que atualiza o valor de aquisição do imóvel em função da inflação acumulada desde a data de compra. Aplica-se apenas a imóveis adquiridos há mais de 24 meses. Quanto mais antigo o imóvel, maior o coeficiente e menor a mais-valia tributável.
O simulador aplica automaticamente o coeficiente correto com base no ano de compra que indicares, sem precisares de consultar a Portaria manualmente.
Como declarar as mais-valias no IRS?
As mais-valias imobiliárias devem ser declaradas no Anexo G da declaração de IRS, no campo correspondente à alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis. Deves indicar:
- Ano e valor de aquisição.
- Ano e valor de realização.
- Encargos e despesas dedutíveis.
- Se pretendes ou não englobar os rendimentos.
- Se beneficias de isenção por reinvestimento.
Mesmo que não haja imposto a pagar por isenção total, a venda do imóvel deve sempre ser declarada no Anexo G do IRS.
O que acontece se venderes com menos-valia (prejuízo)?
Se o valor de venda for inferior ao de aquisição corrigido, ocorre uma menos-valia. Em Portugal, as menos-valias imobiliárias não podem ser deduzidas a outros rendimentos, mas podem ser reportadas para os 5 anos seguintes, abatendo a futuras mais-valias da mesma categoria (categoria G do IRS).
Heranças e doações: como funciona o cálculo das mais-valias?
No caso de imóveis recebidos por herança ou doação, o valor de aquisição considerado para efeitos de mais-valia é o valor patrimonial tributário (VPT) constante da matriz à data da transmissão. A data de aquisição é a data do óbito (no caso de herança) ou a data da doação.