Como vender casa sem contratar uma imobiliária?

Vender casa nem sempre é fácil e, por isso, contratar uma imobiliária para ajudar neste processo pode tornar-se muito aliciante, especialmente pelo tempo e recursos que se pode poupar. O mais desagradável são as comissões, que podem chegar a 5% do valor de venda do imóvel. Se estás disposto a vender a tua habitação sozinho, descobre, neste artigo, tudo o que precisas de fazer.

Conforme dados do Instituto Nacional de Estatística (INE), no ano passado venderam-se 171.800 habitações, o que se traduz numa redução de 5,3% face a 2019. Foi a primeira vez desde 2012 que se registou uma redução no número de casas vendidas, muito devido ao impacto negativo que a pandemia teve na economia nacional.
Mesmo perante este contexto, vender casa é hoje mais rápido e fácil do que era durante o período de crise económico-financeira de 2008.

Se porventura até pensas vender casa no futuro, mas por enquanto ainda não, e se ainda possuis um empréstimo para pagar a casa, averigua se não te compensará transferir o financiamento para outro banco, o que pode resultar numa poupança de milhares de euros.

1. Avaliação do imóvel para escolher o preço de venda

Normalmente, as imobiliárias, pelo conhecimento aprofundado que têm do mercado, conhecem os valores médios de venda de uma habitação consoante o tipo de imóvel e a zona em que está inserido. Porém, se vais tratar disto sozinho e se não tens propriamente noção dos montantes que podem ser praticados na tua região, então o melhor é pedir uma avaliação da casa a uma empresa especializada.

2. Vender casa: como e onde fazer divulgação?

Primeiro que tudo: tens de tirar fotografias às várias divisões interiores da casa e também ao exterior. Depois de teres esta parte tratada, há que divulgar estas imagens juntamente com uma descrição que inclui todas as informações possíveis sobre o imóvel: ano de construção, m², número de assoalhadas, classificação energética e valor de venda. Insere o máximo de características possível.

Juntamente com as indicações acima, há que fornecer, obviamente, o teu contacto. Tens de estar preparado e disponível para receber várias chamadas e/ou emails, tanto para visitar a casa como para saber mais sobre ela.

Hoje em dia, a maior parte das pessoas possivelmente procurará casas para comprar na Internet e a verdade é que há toda uma série de portais online nos quais podes divulgar a habitação, entre os quais:

• Casa Sapo;

• Idealista;

• Imovirtual;

• Custo Justo;

• OLX.

Em quantas mais plataformas anunciares, mais probabilidades terás de vender a tua residência rapidamente.

3. Reunir todos os documentos que é preciso

Ao vender casa sem recorrer a uma imobiliária, precisarás de tratar e de ter contigo os documentos abaixo indicados.

Certificado Energético

O Certificado Energético é obrigatório por lei para todos os edifícios, quer sejam novos ou mais antigos, que sejam colocados à venda. Este documento, que tem uma validade de 10 anos, atesta a eficiência energética de um imóvel, podendo variar entre “A+” (que significa um melhor desempenho) e “F” (baixa eficiência energética).

Descobre, neste portal ligado à ADENE (Agência para a Energia), a lista de técnicos autorizados para a realização de certificação energética.

Caderneta Predial

Trata-se de uma espécie de documento de identificação do imóvel, contendo toda a sua informação fiscal. A Caderneta Predial pode ser solicitada no Portal das Finanças (sabe aqui como fazer) a custo zero ou então em qualquer balcão da Autoridade Tributária e Aduaneira (sendo que, se optares por esta última via, terás de pagar). Este documento tem a validade de 12 meses.

Certidão Permanente de Registo Predial

É um documento que engloba todos os registos feitos sobre um determinado imóvel, indicando ainda (se houver) quais os pedidos de registo que se encontram pendentes. No fundo, esta Certidão serve para verificar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel e se existem encargos (tais como penhoras ou declarações de usufruto) sobre o mesmo.

É possível solicitar este documento presencialmente, numa Conservatória do Registo Predial, pelo valor de 20 euros. Porém, se pedires esta declaração através da Internet o custo baixa para 15 euros. Podes fazê-lo através do site do Registo Predial Online, indicando a freguesia, concelho e distrito de localização da casa, bem como o número de descrição do imóvel que se encontra inscrito no Registo Predial e o número ou letra que identifica a casa (exemplo: “lote A” ou “Nº 4”).

Ficha Técnica da Habitação

A Ficha Técnica da Habitação é um documento que descreve todas as características funcionais e técnicas de um imóvel. Se a tua casa é posterior a 2004, então este documento foi-te entregue no momento da escritura.

Licença de utilização

É um certificado, emitido pela Câmara Municipal, que indica qual é a finalidade para a qual um determinado edifício se encontra destinado (ou seja, se é para habitação ou para outros fins que não este). Esta licença é obrigatória para todos os edifícios ou frações que tenham sido construídos após 1951.

Por vezes, este documento também se designa por licença de habitação ou de habitabilidade.

Distrate de hipoteca

Só precisas deste documento – que mais não é do que um cancelamento da hipoteca – se ainda tiveres um crédito à habitação contratado para a casa que estás a vender. Descobre aqui como tratar do distrate de hipoteca.

Para além de todos estes documentos, verifica ainda os direitos de preferência junto da Câmara Municipal para te certificares se esta tem preferência na aquisição da tua casa (isto pode acontecer com algumas habitações tendo em conta a tua localização).

4. Tratar do Contrato-Promessa Compra e Venda

Recebeste uma proposta interessante e decidiste avançar com a venda. O que tens de fazer agora é o chamado Contrato-Promessa Compra e Venda (CPCV). Para que nada falhe nesta parte do processo, é aconselhável recorreres a um solicitador para redigir este contrato.

5. É importante prever os impostos

Ao vender casa, uma parte do lucro encontra-se sujeita a tributação em sede de IRS. Assim sendo, é importante não te esqueças de que ao valor que ganhar com a venda terás de retirar uma parte para este efeito: são as chamadas mais-valias imóveis. Porém, se o montante auferido com esta transação se destinar a comprar outra casa, então o proprietário ficará isento deste custo.

6. O que é necessário no dia da escritura?

No “dia D”, no momento em que deixarás de ser proprietário da casa que estás a vender, necessitarás, para além dos documentos referidos na secção anterior, dos seguintes: fotocópia do seu Cartão de Cidadão ou, em alternativa, do Bilhete de Identidade e do Número de Contribuinte; fotocópia da escritura que realizaste quando compraste a casa que estás a vender; planta da habitação.

Se tiveres paciência e, de facto, quiseres poupar bastante, tratar do processo de vender casa sozinho é o ideal. Porém, se és uma pessoa ocupada ou até se te encontras fora do país enquanto estás a tentar vender casa, contratar uma agência imobiliária para auxiliar pode ser a solução mais acertada, até porque esta tratará de toda a parte legal inerente ao processo.