){kind=small}
Especialista: ){kind=small}
Editor: )
Se estás a pensar vender a tua casa, este artigo é para ti. O lucro que retiras da venda de um imóvel nunca será todo para ti, dado que uma parte se encontra sujeita a IRS: são as chamadas “mais-valias imóveis”. Se não sabes como declarar estes ganhos, e tens dúvidas sobre as novidades de 2023, conhece tudo no nosso artigo e vê, passo a passo, como tratar de toda a burocracia.
O que são as mais-valias imóveis?
Quando se vende uma casa, esta transação gera mais-valias imóveis para o vendedor, que correspondem ao lucro que ele aufere no processo. Parte desse valor é depois sujeito a IRS (Imposto sobre o Rendimento das pessoas Singulares), sendo que a tributação irá depender da forma como esse dinheiro for reinvestido, ou não.
)
Spread a 0%? Temos uma campanha para ti!
Simula várias propostas e encontra a mais favorável.
Conforme o Portal das Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”.
Como se calculam as mais-valias imóveis?
Para saber as mais-valias geradas a teu favor com a venda de um imóvel podes utilizar a seguinte fórmula:
Valor de venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 5 anos)
No cálculo acima, nota que os “encargos suportados com a valorização do imóvel” são referentes, por exemplo, à instalação de um sistema de aquecimento central na habitação, que é algo que contribui para valorizar uma casa.
Por sua vez, nos “encargos com compra e venda” estão englobadas as seguintes despesas:
Pedido de certificado energético;
Registo predial e os impostos resultantes;
Imposto do Selo;
Custos da escritura;
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);
Comissão paga à empresa imobiliária (caso exista).
Sobre o valor das mais-valias imóveis recai uma tributação no IRS correspondente a 50% do lucro obtido. Por exemplo, se as mais-valias imóveis forem de 14 mil euros, a tributação cifra-se em 7 mil euros.
O IRS é um imposto de base anual, o que significa que se vender um imóvel em 2023, terá de incluir esta transação na declaração de IRS deste ano e que será apresentada em 2024.
Todos os dados relativos às mais-valias imóveis devem estar declarados no anexo G do IRS, que é um dos anexos do modelo 3 da declaração de rendimentos, a menos que haja lugar a isenção de tributação.
Ao declarares esses gastos relacionados com a compra, venda e valorização do imóvel, podes, assim, reduzir o valor de imposto que irás pagar. O montante que pagarás de IRS é depois calculado com base nos restantes rendimentos apresentados.
Num prazo de cinco anos, todas as despesas e encargos mencionados acima poderão ser alvo de comprovação por fatura, portanto é importante que reúnas essa documentação antes de declarar para IRS.
Há alguns motivos de isenção de mais-valias
#1 - Por reinvestimento em outra casa
Até este momento, os lucros provenientes da venda de propriedades destinadas à residência própria e permanente estavam isentos de impostos, desde que o valor obtido na venda, após deduzir qualquer crédito para a aquisição do imóvel, fosse reinvestido na compra de outra propriedade ou terreno para construção, com a mesma finalidade (residência própria e permanente), num período compreendido entre 24 meses antes e 36 meses após a data da venda.
Mas em 2024 surgiram novidades:
Este ano, dois novos requisitos foram acrescentados a estes:
O imóvel vendido só precisa de ter sido morada do proprietário ou do seu agregado familiar por um ano antes da venda para que o contribuinte possa beneficiar da isenção de IRS sobre as mais-valias.
Qualquer contribuinte que cumpra os requisitos para isenção poderá beneficiar da exclusão do imposto sobre mais-valias, independentemente de quantas vezes já usufruiu da medida num período recente.
Caso o reinvestimento não seja imediato, o contribuinte deve expressar a intenção de reinvestir, indicando o montante do reinvestimento previsto na declaração de IRS referente ao ano em que a venda foi realizada.
Se optares pelo reinvestimento, nota que o mesmo tem de ser realizado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda do imóvel para que se aplique a isenção.
Se a solução escolhida por ti residir no reinvestimento, fica a saber quanto te custará o financiamento para o novo imóvel através do nosso simulador:
Caso não se invistam as mais-valias imóveis na aquisição de outra casa, na declaração de IRS deverão, ainda assim, estar descritos quaisquer custos em que possa ter incorrido com obras/melhorias realizadas na habitação, substituição de janelas, emissão de certificado energético, IMT, despesas com a escritura e afins.
Cabe salientar ainda que o reinvestimento pode ser parcial, isto é, utilizado, por exemplo, para fazer obras de ampliação de outro imóvel. Neste caso é preciso calcular qual a proporção da mais-valia que não é sujeita a IRS.
#2 - Venda de segunda habitação para amortizar crédito
O programa Mais Habitação isenta de tributação as mais-valias provenientes da venda de terrenos para construção e segundas habitações usadas para amortizar o crédito da habitação própria e permanente.
Se o valor da venda exceder a dívida do crédito da habitação própria e permanente, o excedente é tributado de acordo com as regras fiscais gerais.
Esta norma é válida de 1 de janeiro de 2022 a 31 de dezembro de 2024. As Finanças podem solicitar documentos de comprovação após a entrega da declaração de IRS de 2023 e 2024.
A amortização do empréstimo deve ocorrer dentro de três meses após a venda, contando desde a data da venda ou a data de entrada em vigor da lei, se anterior a 7 de outubro.
#3 - Aquisição de imóvel anterior a 1989
Se o imóvel que está para venda tiver sido adquirido antes do ano de 1989 (que foi o ano em que entrou em vigor o Código do IRS), então a sua venda não se encontra sujeita a IRS.
Mas nota que, mesmo não sujeita a imposto neste caso, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.
Considera ainda a existência de menos-valias
Se, ao invés de tudo o que foi descrito até aqui, a venda de uma casa gerar prejuízo em vez de lucro, então estamos perante uma menos-valia. Se a venda do imóvel resultar numa menos-valia em vez de uma mais-valia, esta menos-valia deve ser reportada no prazo de 5 anos.
Nota ainda que a tributação anual corresponde ao saldo entre as mais-valias imóveis e as menos-valias. Por conseguinte, se, por exemplo, venderes dois imóveis e num deles apurar uma mais-valia e no outro uma menos-valia, a diferença entre os dois (portanto, o saldo) será o que fica sujeito a IRS.
Em suma, o lucro que poderás obter com a venda de uma casa nunca será isento de tributação a menos que utilizes essa quantia para a compra de outro imóvel (hipótese de reinvestimento). E quer se gerem mais-valias ou não e as mesmas sejam ou não tributadas, será sempre necessário declarar a operação no IRS.
){kind=small}