Segunda Habitação: vale a pena comprar para arrendar?

Comprar uma segunda habitação parece um investimento viável, seja pelo rendimento mensal que provém do arrendamento do imóvel, ou pelo facto de garantires um bem que poderás mais tarde vender por um valor mais alto, obtendo margem de lucro. Neste artigo, damos-te a conhecer algumas considerações que deves ter antes de tomar esta decisão.

Em 2023, em Portugal, verificou-se um investimento de 1,6 mil milhões de euros em atividades imobiliárias. Podemos verificar que este tipo de investimento tem tido cada vez mais procura, principalmente em Lisboa, muitas vezes com o propósito de lucrar com o alojamento local. No entanto, também existem algumas desvantagens associadas a este negócio, nomeadamente o período de tempo que se demora para se começar a gerar lucro.

1. Verificar a necessidade de recorrer a crédito habitação

O primeiro critério a considerar se estás a ponderar comprar uma segunda habitação para arrendamento é se vais necessitar de pedir um crédito à habitação. Caso precises de recorrer a um empréstimo, é importante que compares todas as ofertas que existem no mercado para garantir que obténs a mais vantajosa e calcular quanto tempo vais necessitar para pagar o valor total da casa e começar a gerar lucro com o arrendamento.

2. Considerar as condições do empréstimo para segunda habitação

Caso necessites de pedir financiamento, tem em atenção que os empréstimos para segunda habitação costumam ter condições diferentes dos créditos para habitação própria e permanente. Por norma, nestes casos, a instituição financeira propõe-te um spread mais elevado, pois existe uma maior probabilidade de incumprimento por parte do cliente, sendo uma forma de os bancos se precaverem face a esse risco.

Outro aspeto a considerar é o montante de financiamento concedido ao investidor com base no valor da avaliação do imóvel, ou seja, o LTV (Loan-to-Value). Regra geral, para uma segunda habitação os bancos concedem uma percentagem de financiamento inferior à de um crédito para primeira casa.

3. Ponderar as despesas com o imóvel

Para além do valor a pagar pela casa existem outros custos que deves ter em consideração no momento de compra da mesma, tais como impostos e comissões associadas ao crédito, o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas) e a escritura. Também as despesas anuais inerentes ao imóvel devem ser tidas em conta, nomeadamente os seguros multirriscos e de vida, custos com o condomínio e manutenção, o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o próprio crédito habitação.

Há agravamento do IMI para segunda habitação?

Se tiveres uma segunda habitação para arrendamento, não verás o teu IMI agravado. A legislação atual prevê este agravamento para prédios devolutos em zonas de pressão urbanística, sendo que as habitações destinadas a arrendamento não fazem parte desta categorização.

Segundo consta no nº 1 do artigo 2º do Decreto-Lei nº 67/2019 “o prédio urbano ou a fração autónoma que durante um ano se encontre desocupado é classificado como devoluto, nos termos previstos no presente decreto-lei.” Conforme a alínea a) do artigo 3º do Decreto-Lei nº 159/2006, “não se considera devoluto o prédio urbano ou fração autónoma: a) Destinado a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio.”

Assim sendo, o IMI apenas é agravado caso os proprietários mantenham o prédio ou fração autónoma desocupado por um ano ou mais. Se tiveres uma habitação que estejas a arrendar e esta tenha uma taxa de ocupação constante, não ultrapassando um ano sem inquilinos, não terás de te preocupar com o agravamento deste imposto.

4. Conhecer bem o mercado

Antes de investir numa segunda habitação para arrendamento, é imprescindível que conheças o mercado, bem como a área geográfica do país onde pretendes fazer o investimento. Atualmente, os preços no mercado de arrendamento estão muito elevados, pelo que é importante averiguar os preços das diversas casas e comparar tipologias semelhantes em diferentes áreas para ver qual será a opção mais rentável.

5. Ter em conta a localização do imóvel

A localização do imóvel em que pretendes investir também é muito importante. Opta por uma zona central, atrativa e de interesse, principalmente se pretenderes arrendamento de curta duração em que os principais inquilinos serão turistas. Se optares por arrendamento a longo termo para habitação própria de terceiros, o melhor será escolher um local perto de serviços públicos, tal como escolas, transportes públicos, e supermercados.

6. Avaliar o retorno do investimento

Agora que já conheces o mercado e avaliaste todas as eventuais despesas que vais ter com a segunda habitação, está na altura de avaliar o retorno do investimento. O primeiro passo é averiguar qual o preço das rendas praticadas na zona onde se localiza o imóvel relativamente a casas com uma tipologia semelhante à tua, pois não deves praticar um valor de renda muito inferior ou superior ao da média praticada nessa localização.

Para calcular a renda, deves também ter em consideração as despesas que tens com o imóvel e com impostos, de forma a praticares um preço justo para ti e para o inquilino.

7. Ser senhorio não é para todos

Atenção ao detalhe, energia, paciência e disponibilidade: será que reúnes estas características? Não te esqueças de que o papel de senhorio pode ser muito exigente e é necessário que estejas disponível sempre que seja preciso intervir com alguma obra de manutenção ou reparação da casa. Os reparos a fazer no imóvel podem sair-te caros, pelo que é prudente teres uma poupança de lado preparada para este tipo de imprevistos.

É ainda aconselhável que coloques de parte um valor equivalente a, pelo menos, duas rendas, para que possas garantir a tua estabilidade se tiveres um ou dois meses de desocupação por ano. Neste sentido, quererás garantir que a casa tem uma elevada taxa de ocupação, sendo que é importante conhecer os interessados em arrendar o imóvel e escolher aqueles com quem sentes que te irás entender melhor.

Ou seja, prepara-te para dedicar muito do teu tempo e energia ao este projeto durante vários anos.