Valor Patrimonial Tributário: o que é e como se calcula?

De cada vez que se fala do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) – um dos impostos mais conhecidos dos portugueses – há que falar do Valor Patrimonial Tributário (VPT), uma vez que este faz parte da operação de cálculo do IMI. Mas esta não é a única tributação na qual se usa o VPT. Descobre em que consiste e como calcular.

O que é o Valor Patrimonial Tributário?

O Valor Patrimonial Tributário expressa o valor real de um imóvel num dado ano. Encontra-se exposto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) e o consumidor pode consultar qual é o valor que se aplica à sua habitação na Caderneta Predial.

O VPT usa-se tanto para calcular o IMI como o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Desde logo, é necessário, em primeiro lugar, saber distinguir entre prédios urbanos e prédios rústicos. Os prédios urbanos dizem respeito a tudo o que são edifícios habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, bem como terrenos para construção.

Já os prédios rústicos, por sua vez, são assim considerados quando se trata de terrenos situados fora de um aglomerado urbano e que não sejam terrenos para construção. Tipicamente, neste caso, falamos de terras destinadas a exploração agrícola. Águas e plantações também cabem nesta definição.

Torna-se importante perceber esta destrinça, uma vez que o cálculo do Valor Patrimonial Tributário é efetuado de forma diferente quer se trate de prédios urbanos ou rústicos. Porém, utilizaremos apenas o que se refere aos prédios urbanos, ou seja, para edifícios destinados a habitação.

Como se calcula?

O Valor Patrimonial Tributário é calculado com recurso à seguinte fórmula:

Cada uma das parcelas possui o seguinte significado:

• Vc: Valor base dos prédios edificados;

• A: Área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

• Ca: Coeficiente de afetação;

• Cl: Coeficiente de localização;

• Cq: coeficiente de qualidade e conforto;

• Cv: coeficiente de vetustez.

De notar que o valor base dos prédios edificados (Vc), de acordo com o artigo 39º do CIMI, é referente ao custo médio de construção por metro quadrado.

Já a área bruta de construção corresponde ao somatório da área bruta privativa (superfície total do edifício) e das áreas brutas dependentes (áreas cobertas que são acessórias ao edifício ou fração – garagens, parqueamentos, arrecadações, sótãos, caves e outros), resultando num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.

O coeficiente de afetação varia entre 0,08 e 1,20 consoante o imóvel se destine a estacionamento, armazéns, indústria, habitação, comércio ou serviços – os valores a aplicar encontram-se pré-estabelecidos no artigo 41º do CIMI.

Por sua vez, o coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5 (reduzindo-se o para 0,35 em meios rurais e nos casos de habitações dispersas). Para o cálculo deste coeficiente entram quatro grandes fatores de influência: existência de transportes públicos próximos da casa; acessibilidades, o que diz respeito à qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas; presença de equipamentos e infraestruturas sociais, tais como escolas, comércio e serviços públicos; localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário.

O coeficiente de qualidade e conforto – que oscila entre 0,5 e 1,7 - consiste no conjunto dos elementos que conferem maior comodidade ao prédio urbano, tais como garagem, piscina, campos de ténis, elevadores, ar condicionado, etc. No CIMI, estes elementos encontram-se divididos em duas categorias: por um lado, os “majorativos” e, por outro lado, os “minorativos”, sendo atribuído um dado valor a cada um dos constituintes destas classes.

Por último, o coeficiente de vetustez, fixado entre 0,4 e 1, é referente ao número de anos da habitação, isto é, à antiguidade da mesma.

Portanto, o cálculo do VPT é baseado em todo este conjunto de coeficientes, que são indicadores do valor fiscal da habitação em causa.

Como simular o Valor Patrimonial Tributário de um imóvel?

Para simular este valor, em primeiro lugar, é preciso saber qual é o coeficiente de localização. Para tal, basta aceder ao SIMIMI (Simulador de Valor Patrimonial Tributário) no site da Autoridade Tributária e Aduaneira. É necessário inserir a morada completa e depois, ao se carregar em cima da residência, aparecerá o valor do coeficiente de localização. Carrega em cima desse valor. Após fazeres isto, aparecerá um quadro com a discriminação dos coeficientes de localização.

Carrega no campo “Habitação” e de seguida aparecer-te-á um formulário, o qual terás que preencher com os dados essenciais para o cálculo deste valor. No fim, carrega em “Calcular”. Desta forma, terás uma simulação do VPT.

O VPT não depende do proprietário do imóvel, sendo estabelecido automaticamente pelas Finanças de três em três anos, de maneira que, se quiseres atualizar os dados do teu imóvel, só poderás fazê-lo três anos depois de decorrida a última avaliação fiscal da habitação.

A primeira avaliação de um prédio urbano é sempre efetuada pelas Finanças. Se pretenderes uma reavaliação, só a podes solicitar ao fim de três anos e podes fazê-lo através do Portal das Finanças, seguindo estes passos: “Entregar”, “Declarações”, “IMI”, “Inscrição/Atualização de prédios”.

O Valor Patrimonial Tributário é, no fundo, o valor fiscal do imóvel. De notar que, em caso de compra e venda de um imóvel, podem surgir discrepâncias entre o Valor Patrimonial Tributário e os valores que as partes envolvidas no negócio declaram. Em caso de conflito, prevalece o VPT para efeitos de cálculo do lucro da venda que será tributado.