Idade máxima para crédito habitação: qual é o limite?

Desde abril de 2022 estão em vigor novas regras que definem a idade máxima para crédito habitação. São mais apertadas e afetam, sobretudo, quem tem mais de 30 anos. Esta alteração tem o objetivo de baixar a maturidade média de novos contratos para 30 anos. Sabe como isto te vai afetar e como te podes preparar para ter as melhores condições de financiamento.

Quais são as idades mínimas e máximas para pedir crédito habitação?

Segundo a nota divulgada pelo Governo no ano passado, há novos limites de idade e de prazos na concessão de novos créditos habitação e ao consumo.

Novos prazos máximos para Crédito Habitação

Assim, ficou definido o seguinte:

• Idade igual ou inferior a 30 anos: continua a poder pagar o crédito habitação ou ao consumo com maturidade até 40 anos, não existindo, aqui, qualquer alteração;

• Idade superior a 30 anos e igual ou inferior a 35 anos: o prazo máximo para pagar o crédito sofre uma redução de 3 anos, passando de 40 para 37 anos;

• Idade superior a 35 anos: é aqui onde a diferença mais se faz sentir. O consumidor passa a agora a ter menos 5 anos para pagar o crédito, passando de 40 para 35 anos.

Para os créditos que tenham mais de um titular, conta a idade do membro mais velho.

Este ano de 2024, o banco EuroBic criou a campanha Crédito Habitação Sénior destinado a clientes com idades superiores a 50 anos. Com estas condições pode ser aprovado o crédito com o prazo máximo de 40 anos, mesmo que a idade final do cliente seja superior a 70 anos.

Para a aprovação desta modalidade é necessário um fiador, com idade compreendida entre os 18 e 75 anos, e a obrigatoriedade de um seguro de vida para os fiadores e seguro multirriscos habitação.

O que se pretende com esta mudança da idade máxima para o crédito habitação?

De acordo com a nota de imprensa divulgada pelo Governo, o objetivo é claro e pretende proteger quer o consumidor quer as instituições financeiras.

Por um lado, o Estado não quer que os bancos corram riscos excessivos na concessão de créditos. Quando os bancos se veem a braços com incumprimentos avultados, ficam mais vulneráveis ao impacto de choques adversos externos, principalmente os decorrentes da Zona Euro. Assim, pretende-se que esta seja uma forma de reforçar a resiliência do setor financeiro e proteger a banca.

Por outro lado, o objetivo passa também por promover o acesso a financiamento sustentável por parte dos consumidores. Ou seja, criar condições que protejam os cidadãos de entrarem em compromissos financeiros imprudentes, minimizando o risco de incumprimento.

Se as instituições financeiras ultrapassarem estes novos limites de idade no crédito à habitação, são obrigadas a prestar esclarecimentos junto das entidades supervisoras. Com estas mudanças, o Banco de Portugal prevê que a maturidade média dos novos contratos de crédito à habitação se situe nos 30 anos.

Para além destas alterações, continuam em vigor os limites já implementados de LTV (Loan-To-Value), o rácio que corresponde à percentagem a ser solicitada aos bancos relativamente ao valor do imóvel:

• LTV ≤ 90%: novos créditos à habitação destinados à aquisição ou à construção de habitação própria e permanente;

• LTV ≤ 80%: novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente destinada a outras finalidades;

• LTV ≤ 100%: novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente para aquisição de imóveis detidos pelas próprias instituições e contratos de locação financeira imobiliária.

Como calcular a idade máxima para pedir crédito habitação?

Para saberes qual é a tua idade máxima para pedir crédito habitação, deves considerar a seguinte fórmula:

Por exemplo: se a idade máxima no final do empréstimo for de 75 anos (como é na generalidade dos bancos) e quiseres contratar um crédito habitação a 30 anos, terás de o fazer até aos 45. Por outro lado, se contraíres um empréstimo aos 55 anos, terás de o pagar em 20 anos.

Quais as consequências de pedir crédito habitação próximo do limite de idade?

Pedir crédito habitação próximo do limite de idade significa que terás um prazo mais apertado para o pagar, o que traz vantagens e desvantagens.

Por um lado, pagar o empréstimo em menos prestações implica pagar juros durante menos tempo, o que diminui o Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC). Dito de outro modo, o crédito fica mais barato e termina mais depressa, o que acaba por ser a decisão financeira mais prudente sempre que o orçamento familiar assim o permite.

Contudo, nem sempre há condições para isso, as famílias nem sempre podem dispor de um valor mais expressivo todos os meses para pagar o empréstimo. Aliás, essa é uma das principais razões pelas quais os créditos são contratados: para poderes fazer pagamentos em parcelas mais reduzidas, de forma a não implicar descapitalização e sobrecarga para o orçamento familiar.

Como conseguir melhores condições no crédito à habitação?

Conseguir a aprovação de um crédito habitação numa fase mais avançada da vida não é impossível. Existem algumas formas que podem ajudar a obter condições de financiamento mais favoráveis.

Fiador mais jovem

Indicar um fiador mais jovem, que não complete 70 anos antes do fim do prazo, ajuda a contrabalançar o critério da idade. É importante também que o fiador tenha uma situação financeira saudável e estável.

Ter mais que um titular

Um crédito à habitação poderá ter maior probabilidade de ser aprovado se for pedido por mais que um titular, pois garante maior segurança. Caso um dos titulares perca a capacidade de cumprir financeiramente o contrato, seja por reforma, doença ou outros imprevistos, ter um segundo titular assegura uma situação mais estável, dado que este pode continuar a pagar o crédito.

Avançar com um maior valor de entrada

Sempre que existirem condições financeiras para isso, é vantajoso avançar com um maior valor de entrada. Desta forma, o valor do empréstimo é menor, o LTV é mais baixo e o consumidor terá também uma menor taxa de esforço.

Tudo isto são bons indicadores de confiança e abonam a teu favor para que o banco te conceda o crédito à habitação.

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Fatores mais importantes a considerar quando contratares um crédito habitação

Se estás a pensar contrair um crédito habitação, há ainda outros fatores a considerar para garantires que tens acesso às melhores condições.

TAEG e MTIC

Na hora de avaliar as condições de um crédito à habitação, não consideres apenas os juros, mas todos os custos que o crédito vai implicar. Para tal, dá atenção à TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e ao MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor), que ponderam todos os encargos do crédito.

A TAEG representa todos os custos em percentagem anual, e o MTIC expressa os custos totais durante a vigência do contrato. Poderás encontrar estes valores na FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) que todas a instituições financeiras são obrigadas a disponibilizar ao cliente.

Taxa fixa, mista ou taxa variável

Quando contratares um crédito à habitação, terás de optar entre taxa fixa ou taxa variável, ou ainda uma terceira opção intermédia.

No primeiro caso, pagarás sempre o mesmo valor fixo todos os meses, independentemente das flutuações que ocorrerem no mercado. Assim, saberás sempre quanto vais pagar e não terás surpresas. Contudo, esta segurança tem um preço: normalmente, os juros da taxa fixa são mais elevados.

Por outro lado, no segundo caso, a mensalidade que pagas vai depender da evolução da taxa de juro variável, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo – dependendo, entre outros fatores, da inflação.

Há ainda uma terceira opção, na qual podes definir um tempo de aplicação da taxa fixa, seguido de um período em que a taxa é variável – a chamada taxa mista.

Produtos obrigatórios associados

A maior parte dos bancos obriga à subscrição de determinados produtos, como por exemplo, um seguro de vida. Quando isto acontece, a entidade financeira poderá reduzir o spread associado ao empréstimo. Trata-se de uma forma de o banco ter a garantia de que não corre o risco de incumprimento caso o cliente venha a ter um problema de saúde grave.

É claro que daqui decorre uma despesa adicional, que é paga de forma independente do crédito à habitação, mas pode compensar se trouxer benefícios contratuais – além de que não és obrigado a subscrever os produtos no próprio banco, mas em qualquer outra entidade que ofereça melhores condições.

Prazo da Euribor

Quando contratares um crédito habitação, serás confrontado com a escolha do prazo da Euribor. Os prazos mais comuns são de 3, 6 e 12 meses, alturas em que a taxa de juro do empréstimo é revista.

Tem em conta que os prazos mais curtos (3 e 6 meses) normalmente têm valores mais baixos, mas também respondem mais rapidamente às oscilações (seja descida ou subida). Por outro lado, a Euribor com maior prazo (12 meses) garante mensalidades mais estáveis, mas mais elevadas.

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Despesas cobradas pelo banco

Este tipo de despesas pode ser facilmente esquecido na hora de contratar um crédito à habitação, mas é importante ser considerado.

O banco pode cobrar algumas comissões diretamente relacionadas com um serviço ou ação concreta que preste, como as comissões de abertura ou as associadas à amortização antecipada do empréstimo. Assim, para poderes fazer contas à despesa real que terás com o crédito, este é um fator que não deverás ignorar.

Crédito Habitação: perguntas frequentes

Damos resposta a algumas das perguntas mais frequentes sobre o crédito habitação.

É possível obter um crédito habitação com financiamento a 100%?

Sim, é possível, mas apenas se comprares um imóvel do banco.

Que documentos são necessários para contrair um crédito habitação?

Geralmente, é necessário o documento de identificação, última declaração de IRS e nota de liquidação, cópia dos últimos 3 recibos de vencimento, declaração da entidade patronal e planta do imóvel e da sua localização. Poderão ser necessários outros documentos, dependendo da entidade financeira ou da situação específica do consumidor.

Tenho de contratar o seguro de vida no banco onde contraio o empréstimo?

Não. O consumidor tem o direito de escolher o seguro de vida que achar mais adequado, em qualquer entidade financeira.

Posso transferir o crédito habitação para outro banco?

Sim, podes, desde que avises a tua entidade bancária com 10 dias úteis de antecedência.

Um fiador pode deixar de o ser?

Sim, mas tem de ser substituído por outro, e o banco tem de concordar com a substituição.

Posso ter dois créditos habitação?

​Sim, podes, sendo que, para tal, é analisada a proposta de compra de habitação secundária ou compra de habitação para arrendamento.

O banco pode recusar-se a conceder-me um empréstimo à habitação?

Sim. Tal como qualquer outro contrato, o crédito habitação é um acordo livre entre as partes, e banco não é obrigado a conceder o empréstimo.

Quanto tempo tenho para pensar antes de tomar uma decisão?

O consumidor tem direito a um período de reflexão antes de celebrar um contrato de crédito. Aliás, não pode aceitar qualquer proposta antes de terem decorrido 7 dias, contando a partir da data em que a proposta é apresentada ao cliente.

Conclusões finais

Concluindo, comprar casa é um momento decisivo na vida de qualquer consumidor e, quando é uma decisão tomada já com uma idade tardia, há desafios adicionais que se colocam.

As novas regras relativas à idade máxima para o crédito habitação trazem um novo fator a uma equação que incluía uma situação profissional favorável e estável, uma taxa de esforço abaixo dos 30% e, claro, encontrar a casa certa.

Para resumir, fica com esta ideia: quanto maior for a tua idade, menor será o prazo de crédito habitação que podes contratar.