Como baixar o spread do crédito à habitação?

O spread é uma percentagem que representa o lucro do banco e varia de cliente para cliente, dependendo do nível de risco que o banco associa a cada caso. Felizmente, o spread é negociável e, com as estratégias certas, podes reduzi-lo significativamente.

Mesmo que já tenhas um crédito à habitação ativo, é possível rever as condições ou até transferir o crédito para outra instituição. Abaixo, explicamos tudo o que precisas de saber para baixar o spread e garantir que estás a pagar menos.

Compara os spreads praticados no mercado

No mercado atual, os bancos disputam intensamente novos clientes, oferecendo campanhas com spreads atrativos. No entanto, um spread baixo nem sempre significa a melhor opção: pode estar associado a contrapartidas, como a subscrição de outros produtos ou encargos adicionais.

Mesmo se já tens um crédito habitação, acompanhar as ofertas do mercado é fundamental. Com as taxas de juro a variar, as condições praticadas hoje podem ser mais vantajosas do que as que obtiveste no momento da assinatura do contrato.

Como começar?

1. Simula diferentes cenários. Usa comparadores de crédito para veres o impacto do spread na tua prestação.

2. Analisa a TAEG. Esta taxa engloba o custo total do crédito (seguros, comissões, impostos, etc.) e é o indicador mais completo para comparar propostas.

3. Faz simulações de transferência. Se encontrares condições melhores, avalia se compensa mudar de banco.

Negoceia com o banco

Se tens um spread elevado, especialmente acima de 1,4%, deves negociar com o banco para tentar reduzir este valor. A negociação é mais fácil quando mostras que conheces o mercado e tens argumentos sólidos.

Dicas para negociar

• Apresenta comparações. Leva propostas de outros bancos e usa-as como referência.

• Mostra que és um cliente de baixo risco. Ter um bom historial de crédito, estabilidade financeira e ser cliente antigo do banco aumenta a tua capacidade de negociação.

• Faz as contas. Demonstra ao banco como podes beneficiar financeiramente de um spread mais baixo sem comprometeres outras condições.

Subscreve produtos complementares, mas com cautela

Os bancos geralmente pedem que subscrevas outros produtos financeiros para baixares o spread. Estas práticas de cross-selling são comuns, mas é importante avaliar os custos associados.

Produtos mais comuns:

• Cartões de crédito. Muitos bancos exigem uma anuidade ou um gasto mínimo anual.

• Seguros (vida e multirriscos). Estes podem ser contratados no próprio banco, mas compara com propostas de seguradoras externas.

• Domiciliação de ordenado e débitos diretos. Normalmente, o banco exige que utilizes a conta como conta principal.

Antes de aceitares, verifica o impacto na TAEG. Às vezes, os custos destes produtos anulam a poupança do spread.

Avalia a possibilidade de mudar de banco

Se a renegociação com o teu banco não resultar, considera transferir o crédito para outra instituição com condições mais vantajosas. Esta mudança pode ser feita em qualquer momento, mas envolve alguns custos.

Custos de transferência

• Taxa variável: Paga uma comissão até 0,5% do capital em dívida.

• Taxa fixa: Paga uma comissão até 2% do capital em dívida.

Além disso, podem existir encargos com novos registos e avaliações do imóvel.

Quando compensa mudar de banco?

Se a transferência reduzir a tua prestação mensal em valores significativos e compensar os custos iniciais, é uma boa opção. Simula o impacto financeiro para decidires de forma informada.

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Dá uma entrada inicial mais elevada

Uma forma de baixar o spread logo no início do contrato é dando uma entrada inicial maior. Isto reduz o montante financiado, o que diminui o risco para o banco.

Vantagens de uma entrada elevada

• Menor financiamento = menor spread.

• Possibilidade de reduzir o rácio LTV (Loan-to-Value), que influencia diretamente o spread aplicado.

Se possível, utiliza capitais próprios ou poupanças para garantir melhores condições.

Considerações finais

Negociar o spread é essencial para reduzires os custos do crédito à habitação. Mesmo que um banco publicite spreads mínimos muito baixos, lembra-te de que esses valores dependem de fatores como:

• Perfil do cliente (estabilidade financeira e histórico).

• Montante financiado e prazo do empréstimo.

• Rácio LTV.

Mantém-te informado, compara ofertas e avalia os custos reais para tomares decisões conscientes e poupares dinheiro ao longo do tempo.