Análise de Mercado de Crédito Habitação: Setembro 2024

O mercado imobiliário em Portugal atravessa uma fase dinâmica, impulsionada por diversos fatores macroeconómicos, demográficos e legislativos, que têm moldado a procura e a oferta de imóveis, bem como o acesso ao crédito à habitação.

O ComparaJá lança um estudo mensal com base nos dados agregados do seu trabalho em crédito à habitação em Portugal, revelando algumas tendências importantes que refletem também a dinâmica do mercado imobiliário português. Já ajudámos mais de 94 mil famílias a encontrar a melhor solução de crédito habitação em Portugal com uma poupança média de 120€ por mês.

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A análise do mês de setembro de 2024 comparativamente ao mês anterior, foca-se em dois aspetos principais: localização geográfica das operações e características dos contratos de crédito, como tipo de taxa e seguros.

Procura por novos créditos habitação aumenta

A procura por crédito à habitação apresentou variações importantes entre os meses de setembro e agosto.

Em setembro, a aquisição de imóveis representou 48,4% da procura total, um aumento de 4,9 p.p. em relação a agosto (43,5%). Este crescimento poderá estar relacionado com as recentes descidas da Euribor e com as novas medidas da habitação jovem, apesar das condições de mercado ainda serem desafiadoras. A transferência de crédito, que em agosto correspondia a 51,7% da procura, caiu para 43,7% em setembro, uma diminuição de 8 p.p. 

Houve um aumento expressivo na procura por crédito para construção, que subiu de 1,4% em agosto para 5,6% em setembro. Este crescimento pode indicar um interesse crescente em novas construções, talvez como uma alternativa à compra de imóveis em zonas onde a oferta é limitada ou os preços estão elevados.

A procura por crédito como garantia hipotecária diminuiu de 3,4% para 2,4% (1 p.p.), o que indica uma menor procura por financiamentos de grande risco ou complexidade.

Já o montante médio dos empréstimos concedidos aumentou, passando de €152.841 em agosto para €167.123 em setembro. Este aumento de aproximadamente 9% reflete a tendência de encarecimento das habitações, especialmente nas regiões urbanas e periféricas. O prazo médio contratado para créditos habitação fixou-se nos 31 anos no mês de setembro.

Lisboa continua a liderar o TOP 3

A maioria das operações do mês de setembro está concentrada nos distritos de Lisboa, Porto e Setúbal. Esta concentração indica uma maior procura por crédito nas regiões metropolitanas, alinhada com o aumento dos preços das casas nas zonas urbanas de Lisboa, onde a procura habitacional continua elevada. 

A acompanhar esta tendência, Lisboa apresenta um aumento de 9,5 p.p. dos processos e Porto de 2,7 p.p., comparativamente a agosto deste ano.

Taxa mista continua a ser a mais contratada

Em ambos os meses, o tipo de taxa de juro mais contratado é a taxa mista (87,3% das taxas no mês setembro), mantendo a tendência. A taxa mista oferece uma combinação de uma taxa fixa inicial com uma taxa variável indexada à Euribor, o que parece ser a opção mais atrativa num contexto de incerteza no mercado.

A Euribor, indicador de referência para as taxas variáveis, apresenta valores diferentes consoante o prazo. Nos meses de agosto e setembro de 2024, a Euribor a 6 meses manteve-se como a taxa mais contratada, embora tenha registado uma queda de 7,5 p.p. 

Ainda que estejamos a assistir a uma diminuição da taxa, a Euribor a 12 meses viu um aumento significativo, passando de 34% para 41,5%, o que indica que os consumidores estão a preferir prazos mais longos, que oferecem maior estabilidade e previsibilidade. 

A Euribor a 3 meses, com um comportamento mais instável, não foi contratada em nenhum dos dois meses. Assim, os consumidores parecem estar a ajustar-se à conjuntura económica, procurando opções que minimizem o impacto das flutuações das taxas de juro nas prestações do crédito à habitação.

ITP é o seguro mais contratado nos últimos dois meses

O seguro contratado na maioria das operações é o seguro de vida associado ao crédito, obrigatório para a grande parte dos contratos. Este seguro visa garantir que o empréstimo será pago em caso de falecimento do contratante, proporcionando mais segurança tanto ao cliente quanto ao banco.

O seguro mais contratado nos últimos dois meses é o ITP (Invalidez Total e Permanente). Ainda que seja um seguro mais caro, é também o mais abrangente. O seguro IAD (Invalidez Absoluta e Definitiva) representou 30% dos seguros de vida contratados pelo ComparaJá no processo de crédito.

Portugueses com contratos de efetividade são quem procura mais crédito habitação

A grande maioria dos contratantes de crédito à habitação no mês de agosto são de nacionalidade portuguesa (89,2%). Em segundo lugar encontra-se a nacionalidade brasileira (6,4%) e em terceiro a ucraniana (1%), sugerindo possivelmente residentes permanentes ou a trabalhar em Portugal.

A maior parte dos clientes continua a ser de trabalhadores com contratos efetivos, representando 85,3% em setembro. Isso reforça a tendência de maior concessão de crédito a pessoas com estabilidade laboral. A percentagem de ENIs (Empresários em Nome Individual) que contrataram crédito caiu ligeiramente de 6,2% para 5,4%.

A proporção de trabalhadores com contratos temporários que recorreram ao crédito sofreu uma queda acentuada, de 8,7% para 5,9%, um decréscimo de 2,8 p.p. Esta redução pode refletir uma maior cautela dos bancos em conceder crédito a clientes com menor estabilidade no emprego, especialmente num contexto de subida das taxas de juro.

Em conclusão, o mercado de crédito à habitação em Portugal em agosto e setembro de 2024 reflete a contínua predominância de clientes nacionais, a concentração geográfica em Lisboa e arredores, e a popularidade das taxas mistas. A descida da Euribor influencia fortemente a escolha dos prazos e tipos de taxa, de forma a que os portugueses consigam acompanhar os preços elevados nas principais áreas urbanas do país.