Como decidir entre comprar ou construir casa?

Comprar casa é uma das decisões mais importantes da nossa vida, podendo em Portugal ser particularmente complicado dada a carga burocrática existente. A primeira grande questão com que nos deparamos é se fica mais barato construir ou comprar? Depende.

Tendo cada uma destas opções vantagens e desvantagens distintas, é ainda necessário teres em conta que podes optar por comprar uma casa já pronta a habitar ou então por um imóvel usado com o objetivo de o remodelar.

Descobre, neste artigo, os prós e contras de comprar ou construir casa. Para além de explicarmos quais os procedimentos inerentes às diferentes opções, apresentamos também as soluções específicas de financiamento oferecidas pelas instituições bancárias no nosso país.

Comprar ou construir casa – quais as vantagens e desvantagens?

Optar por imóvel novo que esteja pronto a habitar, comprar uma casa para remodelar ou construir casa de raiz é um dos grandes dilemas que quem está a pensar dar este grande passo que é adquirir uma casa própria terá de enfrentar.

A resposta a esta questão depende sobretudo das preferências e disponibilidade de cada pessoa, e é essencial ver os prós e contras de cada opção antes de tomar uma decisão.

Construir casa

Construir uma casa de raiz implica:

Vantagens

• Personalização total da casa, desde a disposição aos acabamentos;

• Escolha mais flexível da localização (exceto em grandes cidades);

• Pode ser mais económico se o orçamento for bem controlado;

• Possibilidade de negociar materiais diretamente e reduzir custos;

• Garantia mínima de 5 anos do empreiteiro;

• Gestão do orçamento conforme prioridades (ex.: investir mais na cozinha e menos no escritório);

• Preparação de bases para futuras melhorias;

• Controlo total sobre a qualidade dos materiais.

Desvantagens

• Processo demorado e exige maior envolvimento;

• Falta de experiência pode causar derrapagens no orçamento e atrasos;

• Mais burocracia na obtenção de licenças e cumprimento legal;

• Financiamento mais complexo do que a compra de casa pronta.

Remodelar imóvel usado

Por sua vez, optar por adquirir um imóvel usado com o objetivo de o remodelar significa:

Vantagens

• Menos burocracia para remodelações simples (sem obras estruturais);

• Pode ser mais económico se o orçamento for bem gerido;

• Possibilidade de adaptar a casa às necessidades, ainda que com algumas limitações;

• Gestão flexível do orçamento e negociação direta com fornecedores;

• Controlo sobre a qualidade dos materiais.

Desvantagens

• Financiamento mais burocrático, exigindo dois créditos;

• Exige tempo e envolvimento, dependendo da obra;

• Risco de derrapagem no orçamento e atrasos;

• Obras estruturais requerem licenças e mais burocracia;

• Possíveis conflitos com condóminos, no caso de apartamentos;

• Escolha da localização limitada aos imóveis disponíveis.

Comprar habitação nova

Por fim, avançar com a compra de uma habitação chave-na-mão implica:

Vantagens

• Menos burocracia e financiamento mais simples;

• Processo rápido, sem risco de derrapagens no orçamento;

• Exige menos tempo e envolvimento.

Desvantagens

• Escolha limitada à oferta existente;

• Geralmente mais caro do que construir ou remodelar;

• Pouca ou nenhuma personalização;

• Qualidade da construção e materiais nem sempre garantida;

• Sem garantia do empreiteiro se o imóvel tiver mais de 5 anos.

Quanto estás disposto a pagar pela tua casa de sonho?

Depois de teres decidido se vais comprar ou construir casa, de forma a garantir que a experiência decorre sem percalços, é fundamental delinear um plano dos diferentes passos necessários.

Determinar o orçamento

Para decidires se te compensa mais uma opção ou outra, o teu ponto de partida deves começar por definir o orçamento disponível. Dificilmente alguém consegue pagar a sua casa a pronto só com poupanças, portanto o recurso ao crédito torna-se na principal opção disponível para adquirir uma habitação própria, pelo que aqui é necessário fazer-se uma análise aprofundada à capacidade financeira.

Tendo em conta o teu orçamento mensal e a tua taxa de esforço, poderás definir qual o montante que podes pedir emprestado para comprar ou construir casa sem comprometer as tuas finanças no longo prazo.

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Verificar valores de entrada inicial

Determina um teto máximo e pense em quanto pretendes (e podes) dar de entrada inicial. Quanto maior for o valor da entrada, menor será o montante do crédito que tens de solicitar ao banco.

Definir prazo do empréstimo

Define também qual o prazo pretendido para o empréstimo, isto é, o período de tempo contratado entre o cliente e o seu banco para devolver o capital emprestado mais os respetivos juros.

Tem em atenção que, quanto mais curto for o prazo para reembolsar o empréstimo, maior será o valor da mensalidade. Todavia, como acabas de amortizar o crédito mais rápido, o valor dos juros será mais reduzido. Contrariamente, se o prazo for mais alargado, as prestações serão mais acessíveis, mas acabará por se pagar mais juros ao banco (porque se leva mais tempo a pagar o empréstimo).

Embora não exista um prazo mínimo no crédito à habitação, o máximo que se pode contratar são 40 anos, conforme as recomendações do Banco de Portugal.

Porém, existe um outro limite ao prazo: no fim do período do crédito à habitação, o titular não pode ter mais que 75 anos de idade.

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Não esquecer os custos extra

Não te esqueças de adicionar às tuas contas o montante devido ao Estado em impostos na hora da escritura e da concretização do pedido do crédito, nos quais se englobam o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), o Imposto do Selo sobre a Compra e Venda (exceto se optares por construir numa propriedade que já é tua), o Imposto do Selo sobre o Crédito e os custos notariais e de registo do imóvel.

Finalidades de crédito variam de acordo com a decisão de comprar ou construir casa

Dependendo da tua decisão – construir casa ou então comprar um imóvel pronto a habitar ou para remodelar -, as características do empréstimo serão diferentes.

Comprar imóvel novo

Se optares pela compra de um imóvel pronto a habitar, então necessitarás apenas de solicitar aquela que é a finalidade mais comum, cuja designação formal é a de Crédito Habitação para Aquisição de Habitação Própria e Permanente. Este empréstimo aplica-se à aquisição da primeira casa, que engloba imóveis novos ou então usados sem necessidade de remodelações.

Construir casa

Caso optes por fazer de raiz a tua futura casa, então deverás solicitar um Crédito Habitação com finalidade de Construção, que pode englobar, ou não, a aquisição do terreno.

Neste tipo de empréstimo, o montante vai sendo disponibilizado à medida que a construção da casa vai prosseguindo. Inicialmente, só pagas os juros, o que faz com que as prestações mensais sejam mais reduzidas. Este período de carência de capital poderá oscilar entre o 1 e os 3 anos, variando este critério de banco para banco.

Para obteres aprovação neste tipo de empréstimo terás de cumprir um conjunto de processos burocráticos, entre os quais a apresentação do projeto de construção aprovado pela Câmara Municipal, a Licença de Construção e o orçamento detalhado com o valor estimado do custo total da construção.

Remodelar imóvel

Por fim, caso optes por comprar uma casa usada com recurso a financiamento com o objetivo de a remodelar, então necessitarás de solicitar dois créditos distintos: para além do crédito habitação para aquisição, que servirá para fazer face à compra do imóvel no seu estado de conservação atual, terás de solicitar ainda um Crédito Habitação Obras, que é muito semelhante ao empréstimo para construção.

Este financiamento é, similarmente ao Crédito para Construção, disponibilizado por tranches, à medida que as obras forem avançando, e beneficias igualmente de carência de capital.

Importa esclarecer que este período inicial em que apenas suportarás os juros, e cujo prazo limite poderá variar entre os 18 e os 36 meses conforme a instituição bancária, incide apenas sobre o valor solicitado para as obras.

A obtenção deste tipo de crédito também representa mais burocracia, porque os bancos exigem a apresentação de orçamentos detalhados, licenças camarárias (se aplicável) e o acompanhamento da evolução das obras por parte de um técnico de forma a que as tranches sejam libertadas.

Tratando-se de dois créditos, terás de suportar os diferentes impostos e comissões iniciais (comissão de estudo, comissão de formalização e restantes aplicáveis) a dobrar, excetuando-se a comissão de avaliação, que será apenas cobrada uma única vez para ambos os créditos.

Cálculo do Rácio de Financiamento/Garantia no Crédito para Obras

Ao pedir um crédito para aquisição com valor adicional para obras, o rácio de financiamento/garantia, conhecido como Loan to Value (LTV), pode ser calculado de formas distintas, dependendo do banco. Isso afeta a percentagem de financiamento concedida, mesmo que o imóvel tenha grande potencial de valorização após as obras.

O LTV máximo pode ser determinado por dois métodos: avaliação única ou avaliação dual.

1. Avaliação única

O LTV é calculado com base no valor expectável do imóvel após a remodelação. Se essa avaliação pós-obras for igual ou superior ao investimento total (aquisição + obras), o banco pode ainda assim exigir que o comprador entre com uma parte do valor para reduzir o risco.

2. Avaliação dual

Aqui, o banco avalia o imóvel antes e depois das obras. O valor atual define a percentagem máxima de financiamento para aquisição, enquanto o valor pós-remodelação determina o montante disponível para as obras. Se a valorização for superior ao orçamento apresentado, o banco pode cobrir o custo total das obras.

Oferta de Crédito Habitação para comprar ou construir casa

Na tabela abaixo encontra-se resumida a oferta de crédito habitação para construir ou comprar casa, nova ou para remodelar, sendo possível verificar que as diferenças nas condições das finalidades de crédito existentes são bastante pontuais.

Oferta de Crédito à Habitação para Aquisição VS Construção

À exceção do Montepio, que apresenta um período de carência ligeiramente superior ao do resto do mercado, caso a finalidade seja aquisição ou construção, as diferenças entre as condições oferecidas por cada banco para cada um dos tipos de crédito não diferem muito entre si.

Comprar ou construir casa: mais do que uma questão de crédito à habitação

Decidir entre comprar, construir ou remodelar uma casa vai muito além das condições do crédito à habitação. É essencial pesar os prós e contras de cada opção para garantir que este grande passo na vida não se torne uma dor de cabeça.

Comprar casa pronta a habitar pode ser a escolha mais prática, mas, com os preços elevados nas principais cidades portuguesas, pode significar um grande impacto na taxa de esforço e qualidade de vida. Para caber no orçamento, poderás ter de optar por um imóvel mais pequeno ou com menos extras.

Construir casa oferece personalização total e pode ser mais económico do que comprar um imóvel novo. No entanto, exige enfrentar um longo processo burocrático, desde a escolha do terreno até às licenças, desenvolvimento do projeto e contratação do empreiteiro. Além disso, a construção pode demorar meses ou até anos.

Remodelar um imóvel usado também implica burocracia e exige atenção especial ao financiamento, mas pode ser uma alternativa mais barata do que comprar uma casa "chave-na-mão", permitindo alguma personalização sem os custos de uma construção do zero.

Independentemente da escolha, é crucial reunir o máximo de informação sobre o terreno ou imóvel desejado. Além das questões financeiras e burocráticas, avalia também as infraestruturas da zona, como escolas, hospitais e acessos. Só assim garantirás que estás a tomar a melhor decisão para o teu futuro.