Desvinculação do crédito à habitação: e se houver divórcio?

Se estás atualmente em processo de divórcio, fica a saber que este implica tomar grandes decisões e passar por muita burocracia. Um destes é a desvinculação do crédito à habitação e, tanto para quem transfere o empréstimo como para quem fica com a casa e com a dívida, há diversos aspetos a ter em conta para ninguém sair prejudicado.

Em primeiro lugar, é importante perceber que existem três formas de agir quando se trata de um crédito à habitação. A primeira é a decisão de venda da casa para cobrir o pagamento do crédito à habitação e, no caso de sobrar algum montante, dividir pelo ex-casal.

Outra forma de proceder é, simplesmente, não alterar nada no empréstimo: ambos ficam a pagar o financiamento da habitação, de igual forma, sendo que um dos cônjuges fica a viver na casa. Esta poderá não ser a melhor opção para um dos devedores, na medida em que apenas o outro ficará efetivamente a usufruir do imóvel que ambos estão a pagar.

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Por fim, a última opção prende-se com a desvinculação do crédito à habitação por uma das partes. Aqui, um dos parceiros transfere a sua parte correspondente do empréstimo ao outro. Mas como é que esta alienação se processa? Quais as considerações a ter no momento da decisão da desvinculação do crédito à habitação?

Em que se traduz a desvinculação do crédito à habitação?

A desvinculação do crédito à habitação consiste na transferência do empréstimo de um dos titulares para o outro, ficando apenas um dos devedores com o crédito e o respetivo imóvel em seu nome.

Esta opção, relativamente ao financiamento pedido para a compra de um imóvel, deverá ser aceite pela instituição financeira na qual o crédito foi contraído. Após a aceitação do banco da desvinculação do crédito à habitação de uma das partes devedoras, normalmente existe uma revisão do empréstimo.

O que diz a lei?

Nesta revisão, segundo o que está definido na alínea b) do nº 2 do artigo 25º do Decreto-Lei nº 74-A/2017, a instituição bancária não pode agravar o spread do empréstimo na “ocorrência superveniente de divórcio, separação judicial de pessoas e bens, dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges, quando o empréstimo fique titulado por um consumidor que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionam uma taxa de esforço inferior a 55%, ou, no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes, inferior a 60%”.

Esta lei acaba por proteger tanto o ex-cônjuge que fica com o empréstimo como a própria instituição. Isto porque, ficando o crédito apenas com um titular, é natural que a taxa de esforço deste vá aumentar consideravelmente. Isto representa um risco para o banco – daí o mesmo poder aumentar o spread -, mas também para o próprio devedor, que pode não ter capacidade financeira para suportar este encargo sozinho, especialmente se tiver filhos.

Nos dias de hoje, e muito devido à última crise financeira pela qual os portugueses passaram, são muitos os divórcios que não resultam na desvinculação do crédito à habitação, pois um dos parceiros sozinho não tem capacidade financeira para pagar o empréstimo. No pior dos cenários, os ex-parceiros têm de permanecer os dois ligados ao crédito.

O que é a torna e porque é importante?

Após a aceitação da desvinculação do crédito à habitação, o ex-parceiro que fica com a casa terá de comprar a metade do outro. Este montante é denominado de torna e visa proteger e, de certa forma, compensar o cônjuge que fica sem o imóvel (ou outros bens que sejam dos dois).

O valor da torna é definido por acordo entre as partes. O comum será contabilizar, no mínimo, a diferença entre o valor do imóvel (ativo) e o montante em falta a pagar do crédito (passivo) e o cônjuge que ficará com a casa deve pagar metade dessa diferença ao outro.

Por exemplo, a Matilde e o Ricardo separaram-se e detinham um crédito à habitação em conjunto. A Matilde ficou com o imóvel e o Ricardo pediu a desvinculação do crédito à habitação. Após fazerem uma análise aos valores tanto do imóvel (250 mil euros) como da dívida (130 mil euros), perceberam que o saldo seria positivo, no valor de 120 mil euros. Assim, chegaram à conclusão de que o montante justo para ambos seria 60 mil euros, e este seria o valor que a Matilde teria de pagar ao Ricardo pela sua parte da habitação.

Quais as formas de pagar a torna?

No final do processo de divórcio, quando existe a desvinculação do crédito à habitação, o cônjuge que fica com o imóvel fica também com todas as despesas do crédito à habitação e, consequentemente, terá de pagar a torna ao seu ex-parceiro.

Existem diversas formas de o fazer. Os ex-parceiros podem negociar e permitir que exista um pagamento faseado da torna, aliviando as finanças pessoais do cônjuge que fica com a habitação.

Como é que se aplica à desvinculação do crédito à habitação?

Considera agora um casal com um filho, no qual um dos cônjuges fica a viver na casa com o filho e o outro faz a desvinculação do crédito à habitação. O parceiro que deverá pagar a torna pode minimizar o seu valor se demonstrar ao outro os custos associados à vida do filho que ambos têm (escola, subsídio parental, custos de saúde, entre outros).

Infelizmente nem sempre é possível o pagamento faseado da torna ou chegar a um consenso da forma de pagamento, pois o parceiro que faz a desvinculação do crédito à habitação poderá necessitar do montante da torna para poder comprar uma habitação onde irá recomeçar a sua vida.

Nestas situações que levam a um pagamento imediato, e quando o valor definido para a torna é elevado, o cônjuge poderá ter de recorrer a um financiamento. Assim, existem duas opções que são relevantes para considerar: o reforço do crédito à habitação; ou no caso do montante da torna ser superior ao reforço máximo que poderá ser pedido, pedir o reforço do empréstimo e ainda fazer um crédito pessoal como complemento.

Se estás nesta situação, o ideal é ponderar primeiro. Se tiveres dois automóveis, não será melhor vender um deles para aliviar esta dívida ou até para pagar a torna? E se tens uma segunda habitação apenas em teu nome, não ponderas vendê-la para poder cobrir estes custos? Analisa de que forma poderás suavizar estas despesas para que não tenhas um grande abalo no teu orçamento mensal.

Considera a transferência do empréstimo

Caso seja necessário proceder a um reforço do montante de crédito à habitação, é importante fazer primeiro uma análise comparativa ao mercado para perceber se não existem outras instituições com melhores ofertas atualmente para transferir o seu crédito à habitação.

Ao transferir o teu empréstimo, poderás obter melhores condições, tanto de TAEG como de spread.