Compensa fazer a transferência de crédito habitação?

A transferência do crédito habitação pode resultar em poupanças significativas, especialmente se conseguires condições mais favoráveis, como um spread mais baixo ou uma TAE reduzida. No entanto, é crucial considerar os custos associados ao processo e comparar as ofertas disponíveis no mercado.

O que é a transferência de crédito habitação?

A transferência de crédito habitação implica mudar o teu empréstimo atual para outra instituição bancária que ofereça condições mais vantajosas. Este processo pode permitir-te reduzir a prestação mensal, o prazo do empréstimo ou ambos.

A Rita, que é uma das nossas consultoras de Crédito Habitação, pode explicar-te num minuto:

A transferência de crédito habitação serve precisamente para quem já possui um empréstimo e pretende poupar ao mudar para outro com condições mais favoráveis, o que pode ser ponderado nas situações abaixo descritas.

Em que situações compensa mudar?

Se conseguires um spread mais competitivo

O spread é a margem de lucro do banco no empréstimo. Se encontrares uma instituição que ofereça um spread mais baixo do que o atual, a transferência pode ser vantajosa. Por exemplo, alguns bancos em Portugal praticam spreads abaixo de 2% para novas contratações e transferências.

Mas nada como, antes disso, tentares negociar o valor deste componente com o teu próprio banco. É sempre útil tentar renegociar o spread, pondo à prova o teu poder de negociação, e evitar os custos com a transferência.

Em situações de sobreendividamento

Se estás a enfrentar dificuldades financeiras, transferir o crédito habitação para um banco que ofereça melhores condições pode aliviar o teu orçamento mensal. Alternativamente, podes considerar a consolidação de créditos com hipoteca para reduzir as prestações mensais.

A resposta vai depender do teu caso. A quem necessita de um reforço de capital ou de financiar despesas para além do crédito habitação, talvez seja preferível recorrer ao consolidado. E há que ter em conta também o risco da operação que o banco está a assumir – este será obviamente maior quanto mais endividado estiver quem solicita o empréstimo.

Quando a TAE se encontra muito elevada

A TAE (Taxa Anual Efetiva) inclui todos os custos do empréstimo. Se a tua TAE atual for elevada, procurar uma instituição que ofereça uma TAE mais baixa pode resultar em poupanças significativas.

Ao comparar diversas opções do mercado, tens de atentar, portanto, nesta taxa e procurar escolher a mais acessível. As condições do próprio empréstimo fazem aumentar a TAE e esta pode ser mais uma das razões para pensares na transferência de crédito habitação.

Como fazer a transferência de crédito habitação?

O empréstimo não é formado só pelo spread, mas também pelos produtos e/ou serviços que foram contratados na altura (tais como os seguros multirriscos e de vida, a domiciliação do ordenado ou o cartão de crédito). Isto porque, por exemplo, poderá ser o seguro de vida que está a fazer disparar a tua prestação mensal.

Estes são os elementos do atual crédito que devem ser bem analisados antes de averiguares a viabilidade da transferência de crédito habitação:

• montante que ainda tens em dívida,

• tipo de taxa de juro (fixa ou variável),

• spread,

• prazo remanescente,

• prestação mensal atual,

• prémio dos seguros

• produtos associados.

O passo seguinte deverá ser o de simular propostas de vários bancos e comparar condições.

Por exemplo

Atentando no caso da Luísa e do Manuel, um casal com 40 anos de idade que possui um crédito habitação com 15 anos (prazo total de 30), com taxa variável indexada à Euribor a 3 meses, para a sua vivenda em Lagos e que na altura auferiram um spread de 3,5%, vejamos as condições que alguns bancos do mercado português oferecem para a transferência de crédito habitação:

Transferência de crédito habitação – 15 anos

Nota: simulações realizadas com inclusão dos seguros de vida e multirriscos.

A Luísa e o Manuel têm um capital em dívida de 80 mil euros, o que corresponde a 50% do valor inicial de 160 mil euros financiados para a sua casa em Lagos avaliada em 200 mil euros e construída no ano de 2001. Precisaram, portanto, de simular 80 mil euros a 15 anos (que é o resto do prazo que lhes falta).

Ficam com melhores condições se mudarem? Com um spread de 3,5% e uma prestação mensal de 780 euros, a avaliar pela tabela acima parecem existir opções que este casal deve considerar. A mais apelativa é a do Novo Banco, que permite obter uma prestação de 538,72 euros. Se a Luísa e o Manuel optassem por esta poupariam 241,28 euros mensais.

Já a solução do BPI ficaria a 607,91 euros, mas, mesmo assim, permitiria ter uma poupança de 172,09 euros por mês. Igualmente apelativa também é a opção do Bankinter com uma mensalidade de 631,80 euros.

Há situações em que a transferência compensa muito

Escolhendo a oferta mais competitiva, ao fim dos 15 anos que restam para pagar o empréstimo o Manuel e a Luísa teriam uma poupança de mais de 43 mil euros, mantendo-se tudo o resto constante.

Hoje em dia, os bancos não financiam mais do que 70% a 80% da transferência de crédito habitação, o que significa que nos empréstimos mais recentes (o que não é o caso do da Luísa e do Manuel), e especialmente naqueles em que o primeiro banco financiou uma grande parte do valor do imóvel, o mais provável é que a transferência não seja aceite.

Para o casal do exemplo, a transferência seria viável, dado que já tinham abatido 50% do empréstimo da sua moradia no Algarve (o que significa que o capital em dívida é significativamente inferior ao preço do imóvel).

Depois destas simulações, existem então três passos a dar. 

1- Avalia as condições do teu empréstimo atual

Analisa o montante em dívida, o tipo de taxa de juro, o spread, o prazo remanescente, a prestação mensal e os produtos associados, como seguros e cartões de crédito.

2 - Compara propostas de vários bancos

Utiliza simuladores e consulta diferentes instituições para encontrar a melhor oferta. Alguns bancos oferecem condições especiais para a transferência de crédito habitação, incluindo isenção de algumas comissões.

3 - Solicita a transferência

Após escolheres a melhor oferta, submete a documentação necessária ao novo banco.

4 - Informa o banco atual

Comunica ao teu banco atual a intenção de transferir o crédito, após a aprovação da transferência pelo novo banco.

5 - Aguarda a conclusão do processo

O banco atual tem um prazo para fornecer a documentação necessária para a transferência.

Quais os custos desta alteração?

• Comissão de reembolso antecipado: Nos empréstimos com taxa variável, esta comissão é de 0,5% sobre o capital em dívida.

• Comissões, avaliação e nova escritura: Poderão existir custos com novas comissões de abertura, avaliação do imóvel e escritura. No entanto, alguns bancos oferecem campanhas que isentam ou devolvem estas despesas.

Mas há forma de cortar nestes custos

Se a melhoria das condições do empréstimo ultrapassar os valores de todos estes gastos, então compensa mudar de entidade bancária. Ainda assim, atualmente existem campanhas de transferência em que os próprios bancos se predispõem a suportar estes custos na totalidade ou até a oferecer prazos de carência de capital. É uma questão de estar atento.

No caso de o processo ser iniciado pelo ComparaJá.pt, todas estas etapas são levadas a cabo pela instituição sem quaisquer custos para ti.

A transferência de crédito habitação pode ser uma estratégia eficaz para reduzir os teus encargos mensais, desde que as novas condições sejam significativamente melhores e compensem os custos associados ao processo. É fundamental analisar detalhadamente as ofertas disponíveis e considerar todos os fatores antes de tomar uma decisão.