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A Nova Lei dos Solos trouxe mudanças significativas na forma como os terrenos podem ser utilizados para habitação em Portugal. Se tens dúvidas sobre o que muda com este decreto-lei e como pode afetar o mercado imobiliário, este artigo explica-te tudo de forma simples e direta.
Quando entrou em vigor a nova lei dos solos?
O Decreto-Lei n.º 117/2024 foi publicado a 30 de dezembro de 2024 e entrou em vigor 29 de janeiro de 2025, ou seja, 30 dias após a sua publicação. No entanto, a norma que estabelece exceções à suspensão de áreas urbanizáveis já produz efeitos desde 31 de dezembro de 2024.
Isto acontece porque, de acordo com o diploma, a 31 de dezembro terminou o prazo para a integração das regras de qualificação e classificação do solo nos planos municipais e intermunicipais de ordenamento do território. Assim, apesar do prazo de revisão dos planos municipais se manter, passou a ser possível realizar operações urbanísticas com finalidade habitacional ou conexa.
O Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) determinava, no artigo 199.º, que os municípios deveriam rever ou alterar os seus Planos Diretores Municipais (PDM) até 31 de dezembro de 2024, adaptando-os às novas regras de classificação e qualificação do solo. Caso contrário, ficariam suspensas as normas relativas às áreas urbanizáveis ou de urbanização programada.
Esta medida tem origem na Lei de Bases dos Solos de 2014, que reformulou a distinção entre terrenos rústicos e urbanos, eliminando a classificação de "urbanizável" ou "urbanização programada". Os municípios tiveram vários prazos prorrogados para adaptar os seus planos, mas com a alteração ao RJIGT, foram introduzidas exceções à suspensão automática. Assim, a nova lei determina que a suspensão não se aplica às áreas urbanizáveis que tenham adquirido características de solo urbano ou cujas obras de urbanização estejam em execução dentro dos prazos definidos por planos de pormenor ou contratos de urbanização.
Quais as principais mudanças?
A grande novidade da nova lei dos solos é a criação de um regime especial de reclassificação de terrenos, permitindo que solos rústicos passem a urbanos de forma simplificada. Isto significa menos burocracia e mais agilidade na aprovação de novos projetos habitacionais.
Outras mudanças incluem:
A decisão de reclassificação passa a ser competência das Assembleias Municipais, sob proposta das Câmaras Municipais.
A reclassificação só será permitida se pelo menos 70% da área construída for destinada à habitação a custos controlados.
O prazo para a realização das obras de urbanização e edificação será determinado, podendo ser prorrogado apenas uma vez. Caso não sejam realizadas as operações dentro do prazo, o solo volta a ser classificado como rústico.
Quais as regras para a reclassificação dos terrenos?
Nem todos os terrenos podem ser reclassificados para urbanos. Existem restrições em áreas protegidas, tais como:
Reserva Agrícola Nacional (RAN)
Reserva Ecológica Nacional (REN)
Áreas classificadas no Sistema Nacional de Áreas Protegidas
Zonas costeiras e albufeiras de águas públicas
Além disso, todos os atos e contratos de compra e venda de imóveis nestes terrenos devem mencionar a sua classificação para garantir transparência no mercado imobiliário.
Quem é responsável por reclassificar os terrenos?
A responsabilidade pela reclassificação dos solos cabe às Assembleias Municipais, mediante proposta das Câmaras Municipais. Para garantir maior segurança no processo, a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) também terá um papel na avaliação das decisões.
Como serão controlados os preços das habitações?
A nova lei substitui o conceito de "habitação de valor moderado" por "habitação a custos controlados". O objetivo é que os preços sejam definidos com base nos custos reais de construção e não nos valores do mercado livre, tornando os imóveis mais acessíveis.
O conceito de “valor moderado” surge como uma tentativa de tornar as habitações mais acessíveis, sendo determinado com base no preço por metro quadrado da construção. Este valor não pode ultrapassar a mediana do preço de venda nacional ou, caso seja superior, não pode exceder 125% da mediana do preço de venda praticado no concelho onde o terreno se encontra.
A nova lei dos solos vem facilitar o acesso à habitação, permitindo a urbanização de mais terrenos, mas traz desafios ambientais e sociais. Se estás a pensar em investir num imóvel, é essencial acompanhar estas mudanças e garantir que cumpres todas as regras.
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