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Quer arrendar casa, mas não é capaz de suportar os encargos financeiros que isso implica? O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que visa facilitar o arrendamento, encontra-se em vigor desde julho de 2019, disponibilizando uma oferta alargada de habitações a preços mais baixos do que os praticados no mercado.
Em 2022 este programa sofreu algumas alterações, sendo que recentemente foi declarado que imóveis que passem para arrendamento acessível ficam isento de impostos (IRS, IMI E AIMI). Fique a conhecer tudo sobre esta iniciativa e que requisitos são exigidos.
O que é o Programa de Arrendamento Acessível?
Face aos preços das habitações atualmente praticados, diversas famílias, ainda que com rendimentos médios, enfrentam dificuldades em arrendar casa. Neste sentido, o Governo decidiu implementar o Programa de Arrendamento Acessível de forma a alargar a oferta habitacional para arrendamento abaixo dos valores de mercado.
Conforme consta no nº 2 do artigo 1º do Decreto-Lei nº 68/2019, “o Programa de Arrendamento Acessível é um programa de política de habitação, de adesão voluntária, destinado a incentivar a oferta de alojamentos para arrendamento habitacional a preços reduzidos, a disponibilizar de acordo com uma taxa de esforço comportável para os agregados habitacionais.”
Como funciona o Arrendamento Acessível?
Este programa é de adesão voluntária e destina-se a senhorios e arrendatários que queiram iniciar um novo contrato de arrendamento ou renovar um já decorrente. A ideia do PAA é beneficiar ambas as partes: por um lado, os senhorios que, ao colocarem os seus imóveis no programa com rendas reduzidas têm direito à isenção de IRS ou IRC sobre as rendas e, por outro lado, os arrendatários que têm direito a uma habitação com um preço mais acessível e compatível com os seus rendimentos.
Conforme mencionado no artigo 9º do Decreto-Lei nº 68/2019, “a disponibilização de um alojamento no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível pode processar-se nas modalidades de «habitação» ou de «parte de habitação» e, em ambos os casos, para qualquer das finalidades previstas no n.º 1 do artigo 6.º”.
Desta forma, no âmbito deste programa podem ser arrendadas casas inteiras ou apenas quartos, os quais podem ter “finalidade de «residência permanente» ou de «residência temporária para estudantes e formandos, bem como para formadores, técnicos especializados e pessoal docente e não docente de todos os níveis de educação ou formação escolar e profissional»”, de acordo com o nº 1 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 90-C/2022.
Quem tem direito e como se inscrever no programa?
#1 – No caso dos senhorios
Qualquer pessoa singular ou coletiva, pública ou privada, pode colocar alojamentos para arrendamento no âmbito do PAA. Se é proprietário e deseja candidatar-se ao Programa de Arrendamento Acessível deve começar por simular as condições sob as quais pode arrendar o seu imóvel, nomeadamente para averiguar o limite máximo de renda que poderia praticar para parte ou totalidade da habitação. Esta simulação pode ser feita no Simulador de Rendas – Prestador, disponível no Portal da Habitação.
Documentos necessários
Para dar seguimento à candidatura ao programa deve inscrever o seu imóvel através do preenchimento de uma ficha de alojamento, também disponível no Portal. Esta ficha inclui a informação necessária para a determinação da existência das condições mínimas de habitabilidade e do preço máximo de renda. É ainda necessário proceder à submissão da seguinte documentação referente ao imóvel:
Após fornecidos todos os documentos necessários, é emitido um certificado de inscrição que indica as condições que o contrato tem de cumprir para se enquadrar no programa, no que diz respeito à ocupação mínima e renda máxima possível.
#2 – No caso dos inquilinos
Qualquer pessoa ou conjunto de pessoas, seja uma família ou um grupo de amigos, pode arrendar um alojamento no âmbito deste programa, desde que o total do seu rendimento anual bruto seja inferior a:
35 mil euros, caso se trate de uma pessoa sozinha;
45 mil euros, caso se trate de um agregado habitacional constituído por duas pessoas.
No caso de agregados com mais de duas pessoas, por cada inquilino extra são somados 5 mil euros brutos aos 45 mil euros anuais. Para a dimensão do agregado contam todos os seus elementos, incluindo menores ou dependentes. Por exemplo, um casal com dois filhos é considerado como tendo quatro elementos, ou seja, só pode candidatar-se ao PAA se o seu rendimento bruto anual for inferior a 55 mil euros (45 mil mais 5 mil por cada membro extra).
Quem não possui rendimentos próprios (estudantes ou inscritos em cursos de formação profissional) também pode candidatar-se, no entanto o pagamento da renda tem de ser assegurado por uma pessoa com rendimentos.
Se pretende inscrever-se no Programa de Arrendamento Acessível enquanto pessoa singular ou como agregado habitacional, pode fazê-lo através do Portal da Habitação. Deve começar por fazer a simulação online no Simulador de Rendas – Candidato disponibilizado no site.
De seguida, deve efetuar o seu registo nessa mesma plataforma, preenchendo os dados solicitados, nomeadamente as características do agregado (dimensão e rendimentos), bem como o tipo de alojamento que procura (um quarto ou uma habitação em arrendamento habitacional ou em residência temporária de estudantes).
Após a submissão destes dados é emitido um certificado de candidatura que indica as condições que o contrato tem de cumprir para fazer parte do programa no que diz respeito à tipologia máxima e intervalo de renda. É exigida apenas a ocupação mínima das habitações, ou seja, uma pessoa por quarto. Por exemplo: um casal com um filho pode arrendar, no máximo, um T3.
Os certificados de inscrição, tanto da parte do inquilino como da parte do senhorio, têm de ser anexados ao contrato de arrendamento para que ambos possam usufruir dos benefícios fiscais do programa.
Quais os requisitos que as casas têm de cumprir para o Arrendamento Acessível?
Para serem elegíveis para o Programa de Arrendamento Acessível, as habitações têm de apresentar condições mínimas de segurança e conforto, tais como:
Iluminação e ventilação natural;
Quartos com mais de 6m2;
Existência de cozinha e casa de banho;
Ausência de anomalias que constituam risco para a segurança ou para a saúde dos moradores ou que prejudiquem a utilização plena da habitação.
Estas condições têm de ser declaradas pelo proprietário e devem ser expressamente confirmadas pelo inquilino, por escrito, em documento anexo ao contrato.
Como se calcula o valor das rendas?
Não existe um valor máximo de renda definido para as habitações que fazem parte do Programa de Arrendamento Acessível. Este montante é calculado com base no Valor de Referência de Arrendamento (VRA) e tem de ser, pelo menos, 20% inferior a esse montante.
Como mencionado no nº 2 do artigo 10º do Decreto-Lei 68/2019, “o limite específico de preço de renda aplicável a uma habitação corresponde a 80 % do valor de referência do preço de renda dessa habitação, a calcular nos termos da portaria prevista na alínea a) do número anterior, tendo em consideração, designadamente, os seguintes fatores:
a) Área;
b) Qualidade do alojamento;
c) Certificação energética;
d) Localização;
e) Valor mediano das rendas por m2 de novos contratos de arrendamento de alojamentos familiares, de acordo com a última atualização divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P. (INE, I. P.).”
A renda a ser paga pelo agregado habitacional é definida tendo em consideração o Rendimento Médio Mensal (RMM) do mesmo, sendo que não pode representar uma taxa de esforço acima de 35%. De acordo com a alínea a) do nº1 do artigo 15º do Decreto-Lei n.º 90-C/2022, “o preço da renda mensal deve corresponder a uma taxa de esforço máxima de 35 % do RMM do agregado familiar, calculado nos termos do artigo anterior, sem prejuízo do disposto nos números seguintes”.
Desta forma, é garantida uma taxa de esforço adequada a cada agregado, para que os custos suportados com a habitação não coloquem em causa a capacidade de satisfação de outras necessidades básicas e alargando a oferta habitacional a um maior número de pessoas.
Qual a duração do contrato de arrendamento?
Os contratos de arrendamento celebrados no âmbito do Programa de Arrendamento Acessível têm de ter um prazo mínimo de cinco anos, renováveis por período decidido entre as partes. No caso de contratos com finalidade de residência temporária de estudantes do ensino superior, o prazo de arrendamento pode ser inferior a cinco anos, podendo ter a duração mínima de nove meses.
Que seguros são exigidos?
A contratação de seguros é obrigatória no Programa de Arrendamento Acessível, tanto por parte do senhorio como do inquilino, sendo estes:
Indemnização por falta de pagamento da renda (a contratar pelo senhorio);
Indemnização por quebra involuntária de rendimentos dos arrendatários (a contratar pelos arrendatários);
Indemnização por danos na habitação (a contratar pelos arrendatários).
O seguro de indemnização por danos na habitação pode ser substituído por caução até dois meses de renda. Neste caso, deve ser apresentada uma declaração em como é dispensada esta garantia, junto do respetivo comprovativo do depósito de caução, no momento da submissão do contrato de arrendamento ao abrigo do PAA.
Como se processa o contrato entre as partes?
A celebração do contrato pode dar-se livremente entre o proprietário e o inquilino, desde que sejam cumpridos os requisitos definidos por ambas as partes, bem como as regras no Programa de Arrendamento Acessível no que diz respeito à sua duração mínima.
Para usufruir dos benefícios fiscais, o contrato de arrendamento deve ser submetido na plataforma online do Portal da Habitação e deve ser acompanhado dos certificados e ficha de alojamento assinados por ambas as partes, do comprovativo da contratação dos seguros obrigatórios e ainda do comprovativo de registo do contrato no Portal das Finanças previamente efetuado pelo senhorio.
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