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Começando pelo básico, importa definir o que é um crédito habitação. Tecnicamente, este produto define-se como um contrato de empréstimo por parte de uma instituição de crédito a um consumidor, por um prazo estabelecido previamente, utilizado para a aquisição, construção e realização de obras em habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento, bem como para aquisição de terrenos para construção de habitação própria.
Trata-se, portanto, de um produto financeiro disponibilizado pelos bancos aos seus clientes com o intuito de financiar a compra de casa. Dado o elevado montante que implica, constitui-se geralmente como o maior encargo financeiro na vida de uma família. Por isso mesmo é que um simulador de crédito habitação é crucial para que possam poupar no orçamento familiar.
No que toca às modalidades de reembolso, o empréstimo para comprar casa pode ser realizado com:
Prestações constantes: neste caso, a prestação mensal terá sempre um valor que pouco se alterará ao longo do prazo do empréstimo;
Carência de capital: período durante o qual só se pagam os juros do empréstimo habitação e a prestação fica mais reduzida;
Diferimento de capital: permite adiar o reembolso de uma parte do capital em dívida para o final do crédito.
Desmistificado o conceito, avancemos agora para a explicação das finalidades a que esta solução se aplica.
Existem cinco tipos de empréstimos imobiliários diferentes, designadamente:
Aquisição: Destinando-se ao financiamento de imóveis novos já totalmente terminados ou de habitações usadas que não necessitem de obras profundas de remodelação, trata-se da tipologia mais procurada pelas famílias portuguesas;
Transferência: Visando a mudança de um empréstimo que já está a decorrer de um banco para outro, esta é uma opção para quem pretende melhorar as condições do seu crédito em qualquer altura de vigência do contrato. Tal poderá permitir, por exemplo, a redução das taxas de juro;
Construção: Servindo para financiar os custos de construção de um novo imóvel, nesta tipologia de empréstimo o valor solicitado é disponibilizado por tranches, de acordo com o progresso na construção, e inicialmente as prestações são mais reduzidas, pagando-se apenas juros;
Terreno e Construção: Adicionalmente ao financiamento dos custos da construção da casa, esta tipologia engloba também o valor de aquisição do respetivo terreno;
Obras: Aplicando-se quer para o financiamento de obras de remodelação de uma casa que já se detenha ou de uma habitação que se pretenda vir a adquirir, funciona de forma similar ao crédito para construção, podendo-se aplicar a libertação de tranches e a carência de capital.
Estando já a par das várias tipologias e finalidades, segue-se um dos temas que mais dúvidas suscita no momento de simular crédito habitação: o valor máximo de financiamento que cada banco concede.
Antes de mais importa explicar que existem três conceitos que, neste âmbito, terão grande impacto nas condições de crédito apresentadas pelas instituições bancárias:
Valor de Compra: Preço de compra do imóvel conforme acordado entre o vendedor e o comprador;
Valor de Avaliação: Determinado por um perito credenciado, depende da análise a um conjunto alargado de critérios - desde a qualidade da construção do imóvel ao seu estado de conservação, passando pela sua localização, dimensão ou tipologia, entre outras características;
Valor de Financiamento: Total de capital a ser concedido pela instituição bancário para a compra da habitação, sendo definido em função do valor de avaliação.
Tendo estes conceitos em consideração, vamos então perceber em que consiste o rácio Loan-To-Value (LTV) e qual o seu impacto no valor máximo de crédito habitação que um banco está disposto a conceder.
O LTV traduz-se numa percentagem estabelecida entre o montante do crédito que o banco está disposto a conceder e o valor da garantia do empréstimo, que é o próprio imóvel. Ora, aqui é essencial perceber que o valor que o banco considera enquanto garantia é o menor dos valores entre o valor de avaliação e o valor de compra. A fórmula de cálculo do rácio financiamento garantia, como é denominado em português, é a seguinte:
(Montante do Empréstimo / Valor da Garantia) x 100 = LTV (%)
Para além do LTV, existe outra característica que poderá ter grande impacto no financiamento e que, nesse sentido, é importante ter em consideração: o prazo e idade limite aplicáveis aos contratos de crédito habitação.
Anteriormente, o prazo máximo para a duração do empréstimo estava fixado nos 40 anos. No entanto, desde o dia 1 abril de 2022 que se encontram em vigor os novos limites para os contratos de crédito habitação estabelecidos pelo Banco de Portugal.
Para contratos realizados a partir dessa data, quem tem idade até 35 anos, a maturação máxima do crédito passa de 40 para 37 anos. Se tem mais de 35 anos, o prazo máximo do contrato desce para os 35 anos. O prazo máximo de 40 anos para crédito habitação é apenas aplicável agora a titulares até aos 30 anos de idade.
Agora que já conhece os elementos gerais de um crédito habitação, importa aprofundar uma das questões mais importantes para se garantir a escolha do financiamento mais vantajoso: as taxas de juro.
As taxas de juro são um elemento fulcral de um empréstimo, pelo que deve compreender exatamente em que consiste cada taxas e quais os seus impactos na prestação.
Ao analisar um crédito para comprar casa deve atentar sobretudo à TAEG, a Taxa Anual Efetiva Global. No entanto, não deverá descurar a análise ao spread, à EURIBOR e à Taxa Anual Nominal, conceitos que vamos desmistificar de seguida.
Spread, a “margem”dos bancos
O spread é uma componente da taxa de juro que é definida por cada banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo. De forma simplificada, representa a margem de lucro que a instituição vai obter através do crédito, sendo esta percentagem adicionada aos juros cobrados a cada cliente.
Uma vez que, ao emprestar dinheiro, a entidade bancária está a assumir um determinado risco o cliente pode, no limite, entrar em incumprimento e não pagar o crédito, por exemplo –, quanto mais elevado for este risco, maior será a percentagem do spread.
Assim, e uma vez que este risco varia caso a caso, também o spread varia de cliente para cliente.
EURIBOR, o indexante que vai variando
A EURIBOR, que significa, em inglês, Euro Interbank Offered Rate, corresponde à média das taxas de juro às quais os principais bancos da Zona Euro estão dispostos a emprestar dinheiro entre si.
A generalidade dos contratos a longo prazo, como o crédito imobiliário, são indexados à EURIBOR. Este indexante poderá ter vários prazos (desde uma semana a um ano), sendo que em Portugal a EURIBOR a 6 ou a 12 meses é a regra nos empréstimos à habitação.
Ora, isto significa que, se tiver um contrato indexado à EURIBOR a 6 meses, a cada seis meses esta taxa vai ser revista. Como consequência, de acordo com as oscilações deste indexante, a sua prestação poderá aumentar ou diminuir. E o mesmo acontece se contratar a EURIBOR a 12 meses ou a qualquer outro prazo.
TAN, a soma do Spread com a EURIBOR
Sendo aplicada a todo o tipo de operações, sejam aplicações financeiras ou empréstimos que impliquem o pagamento de juros, a Taxa Anual Nominal (TAN) é um indicador que permite comparar produtos entre si. No caso do crédito habitação com taxa de juro variável, esta resulta simplesmente da soma do spread com a da EURIBOR.
TAEG, o indicador que inclui todos os custos
Representando o custo total do crédito habitação, a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) inclui todos os encargos associados ao contrato. A saber:
Juros, comissões e impostos;
Seguros associados ao crédito;
Encargos com a manutenção da conta à ordem associada à gestão do empréstimo;
Outros custos e despesas, tais como emolumentos cobrados no registo da hipoteca.
Contendo todos os encargos associados ao empréstimo, desde as comissões bancárias, como as de avaliação do imóvel e de abertura do processo, até aos prémios dos seguros exigidos, passando pelos impostos e despesas, a TAEG afirma-se, assim, como o melhor indicador ao comparar propostas de diferentes bancos.
Conhecidas todas as taxas, deparamo-nos agora com uma das questões fundamentais num financiamento imobiliário: a diferença entre taxa fixa e variável.
Para além da taxa de juro, os bancos cobram várias comissões relacionadas com a gestão dos processos burocráticos e administrativos associados ao financiamento concedido. Aqui importa ressalvar que a nomenclatura de cada comissão, bem como quais as comissões efetivamente cobradas, é algo que varia de instituição para instituição. De notar ainda que a cada comissão acresce a respetiva tributação (4% de Imposto do Selo ou 23% de IVA).
Comissões iniciais
De uma forma geral, as comissões iniciais cobradas pelos bancos são as seguintes:
Comissão de Estudo/Dossier: Também designada de comissão de abertura, a comissão de estudo de dossier abarca os encargos de análise da operação de concessão do empréstimo. De notar que esta comissão pode ser cobrada independentemente de haver uma concessão efetiva ou não do crédito.
Comissão de Avaliação: Uma vez que o banco tem de determinar qual o valor da habitação para a qual está a ser pedido o financiamento, para tal terá de efetuar uma avaliação ao imóvel, sendo cobrada uma comissão ao cliente com esse propósito.
Comissão de Formalização/Contratação: Sendo cobrada pelo banco no momento de efetivar o contrato, tem como intuito fazer face aos gastos inerentes aos diferentes processos burocráticos e administrativos associados à formalização da operação de crédito.
E a comissão de processamento da prestação, ainda é cobrada?
Cobrada a cada prestação liquidada pelo cliente (com acréscimo do Imposto do Selo) e ao longo de toda a vigência do crédito, a comissão de processamento aplica-se mensalmente aquando do pagamento da prestação mensal.
Apesar de desde janeiro de 2021 ter sido decretado o fim da comissão de processamento, esta medida é apenas aplicável aos novos créditos. Tal significa que nos contratos existentes os respetivos titulares vão ter de continuar a fazer face a esse encargo mensal.
Amortização antecipada do crédito habitação também obriga ao pagamento de comissões
Os consumidores têm direito a reembolsar antecipadamente o seu crédito, isto é, proceder à sua amortização antes da data prevista para a respetiva liquidação. Tal poderá na forma de um reembolso total ou apenas parcial.
Porém, a amortização antecipada acarreta custos, cujos tetos máximos variam de acordo com o tipo de taxa de juro contratada:
Taxa variável: a comissão não pode ser superior a 0,5% do capital reembolsado;
Taxa fixa: a comissão não pode ultrapassar os 2% do capital amortizado.
Tenho de pagar comissões se falhar o pagamento da prestação do empréstimo da casa?
Quando o cliente bancário não paga as prestações na data estipulada, entra em mora. Nestas situações, a instituição bancária pode exigir o pagamento de juros moratórios e de uma comissão respeitante à recuperação de valores em dívida.
Existem, no entanto, limites máximos nestes domínios que importa conhecer:
Juros de mora: resultam da aplicação de uma sobretaxa anual máxima de 3%, que acresce à taxa de juros remuneratórios;
Comissão de recuperação de valores em dívida: não pode ultrapassar 4% do valor da prestação, com um valor mínimo de 12 euros e um valor máximo de 150 euros.
Deve saber que existem mecanismos - como o PARI e o PERSI - que visam proteger as famílias que entrem em incumprimento no empréstimo para comprar casa, uma situação indesejável para qualquer devedor.
Se nenhuma destas soluções funcionar, e em casos extremos, o cliente poderá ter de entregar a casa ao banco.
Fechado o capítulo das comissões, urge abordar outra componente determinante nos custos de um empréstimo imobiliário: os seguros. Vejamos, então, as questões essenciais a este respeito.
Funcionando como uma garantia do risco associado ao financiamento, existem dois seguros que os bancos exigem sempre quando se pede crédito para comprar casa: por um lado, o seguro de vida e, por outro lado, o seguro multirriscos-habitação (versão ampliada do seguro de incêndio).
Estes podem ser subscritos diretamente no banco :por norma, as instituições bancárias oferecem bonificações no Spread quando são contratados através de si - ou numa seguradora selecionada pelo consumidor.
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